有记载的价格管制史和人类历史一样漫长。古埃及的法老、公元前18世纪的古巴比伦国王汉谟拉比都曾使用过；古希腊也曾尝试过。
——亨利·赫兹利特（henryhazlitt）
没有什么事能像停电一样，让我们切身体会到电在生活中的用途。同样，没有什么事能比管制市场中价格波动的strong缺位/strong，更形象地说明市场经济中价格波动的作用和重要性。当价格不允许随供求自由波动，而必须接受各种价格管制在法律限定的范围内波动，会产生什么后果呢？
一般来说，实施价格管制是为了不让价格达到供求关系决定的价格水平。价格管制相关的法令，其政治理论依据因时间和地点的不同而不同，但是，只要压低一些人的价格可以使具有更大政治影响的人得利，控制价格这样的政治权宜之计就从不缺乏理论依据。
要理解价格管制带来的影响，我们首先要理解自由市场中的价格如何上下波动。这并不难理解，关键要非常清晰地认识其过程。价格上升是因为在strong当前价格/strong下需求量超过了供给量，价格下降是因为在strong当前价格/strong下供给量超过了需求量。第一种情况被称为“短缺”（shortage），第二种情况被称为“过剩”（surplus），但这两种情况都取决于当前价格。尽管这看起来简单，却经常遭到误解，有时这种误解会带来灾难性的后果。
价格上限与短缺
当某一产品“短缺”时，并不一定是指它的数量变少了，而是与消费者的数量比较而言相对或绝对地变少了。比如，第二次世界大战期间和战后的那几年，美国存在严重的住房短缺，尽管美国的人口数量和住宅供给量与战前相比都增加了10%，而战争爆发的时候并不存在这种短缺。换句话说，虽然住宅数量和人口数量的比例并没有发生变化，但在这一时期寻找住房的美国人必须花费几周甚至几个月的时间找房子，并且往往徒劳无功，还有人贿赂房东来提升他们在候补名单上的位次。在此期间，他们选择与亲属住在一块，睡在车库里或使用其他临时场所，如购买军用活动房屋，或是住在废弃的电车中。
虽然人均住房空间并没有比第二次世界大战之前减少，但是在strong当时的价格/strong下，短缺是真实而令人痛苦的，因为战争期间通过的房租管制法案，使得当时的价格被人为地降低到本应达到的价格水平以下。在这一人为的低价格水平下，更多的人产生了比房租管制法案实施前更多的住房空间需求。这就是第2章提到的简单的经济学原理——需求量随价格变化——的实际结果。
当一些人占用的住房比往常更多，可供其他人居住的房子就会减少。在其他形式的价格管制下，同样会发生这种事情：因为人为的低价格，有些人会比往常更肆意地使用价格管制产品或服务，结果就是另一些人会发现剩余给他们的商品和服务更少了。价格管制往往还会带来其他后果，房租管制只是其中一例。
房租管制下的需求
通常，年轻人仍然会和父母住在一块，一些单身或鳏寡老人会和亲属一起生活，这些原本不会自己租公寓住的人，受到房租管制下的人为低价格的激励，搬出去自己租住公寓。人为的低价格也激励一些人去租住更大的房子，而不是一般情况下会选择的小房子；或者激励他们单独居住，而不是与人合租分担房租。
一些拥有房租管制公寓的人，即使他们本身不在公寓所在的城市生活，也会保留该公寓作为落脚点。比如，有些好莱坞电影明星在纽约拥有公寓，而一对生活在夏威夷的夫妇在旧金山也有一套房租管制公寓。尽管相对于人口总量来说，住房实际上并没有变少，但是更多的租房者需要更多更大的房屋，这样就产生了短缺。
随着第二次世界大战后房租管制被取消，住房短缺问题很快就消失了。自由市场中的房租上涨后，一些无子女却住四居室公寓的夫妇就会选择两居室的公寓，并把剩下的租金存起来。既然房租不再处于人为的低价格，一些20岁左右的青年就会继续和父母住一起，直到他们的收入上涨到足以承担房租。最终结果是，寻找住房的家庭可以找到更多可居住的房屋了，因为撤销房租管制法使得需求不紧迫的人腾出了住房。也就是说，现在的市场条件下，建造更多房屋能够收回成本并获得收益，作为回应，即使新住房还没来得及建造，住房短缺问题已经立即得到了缓解。
价格的上下波动能够配置具有多种用途的稀缺资源，而在价格管制下，价格波动受到限制，也就降低了价格波动的这种激励，无法促使个人限制自己使用被许多人需要的稀缺资源。比如，房租管制导致了许多公寓只有一个人租住。2001年，针对美国旧金山市的一项调查显示，49%的房租管制公寓中只有一位房客，与此同时，严重的住房短缺却迫使许多人住在远离市区的地方，并且不得不花费大量时间在通勤上。在此期间的一项人口调査同样显示，曼哈顿有一半公寓实行了各种形式的房租管制，而曼哈顿有46%的住房只有一个人居住——美国全国的比例是27%。
在正常情况下，人们在人生的不同时期对住房空间的需求会不断改变。结婚生子后，人们对住房空间的需求会增加。但是，当他们的孩子长大并搬出去时，父母对房屋空间的需求就会减少。配偶去世后，鳏寡老人会搬到一个更小的住处，或是和亲属同住，或是住进养老院，这时对住房的需求就会再次降低。这样，根据人们在生命不同时期对住房需求的变化，整个社会的住房得以在不同人之间分配和流转。
人们之所以合租房屋，并不是因为他们的合作意识，而是因为价格的限制，比如本例中的房租。在自由市场上，房租价格取决于其他房客愿意为房屋承担的价格。正面临添丁增口的年轻夫妇通常愿意为住房花更多的钱，尽管这意味着必须减少对消费品和服务的消费，来支付额外的房屋空间。打算生孩子的夫妇为了让每个孩子有自己的卧室，可能会减少去餐馆就餐或看电影，或者少买衣服，推迟买新汽车的计划。但是，一旦孩子们长大并搬出去住，他们就没有必要再做这种牺牲。这时减少租住房屋的空间，他们就可以享受其他额外的福利。
价格在此过程中发挥着重要作用，而房租管制法案对价格调整过程的压制，使得租客没有动力根据环境变化来改变他们的行动。比如，即使孩子搬出去或配偶去世，老年人也没有动力搬出原来的大公寓，如果这些老年人搬离大公寓，将节省很大一笔房租租金，也能够在其他方面享有更高的生活水平。而且，房租管制虽然减轻了租房的财务压力，但是带来的严重住房短缺极大地增加了寻找新的小面积公寓所需花费的时间和精力。简言之，房租管制降低了住房周转率。
纽约市实施的房租管制比美国其他主要城市更长、更严格。后果之一是纽约市的住房年周转率还不到美国平均住房年周转率的一半，而且在同一套公寓居住了20年及以上的房客数量是美国平均值的两倍多。《纽约时报》这样概括：
过去，纽约和其他城市一样，房客流动频繁，房东为了出租空置房屋而相互竞争。但是现在，纽约的格言是：移民不需要申请。当移民挤在贫民窟的非法寄宿公寓的床位上时，当地的上层中产阶级只需支付低租金就可以住在高质量的街区，并且在他们的孩子们搬走后也不必搬出大公寓。
房租管制之下的供给
房租管制对供给和需求都会产生影响。由于房租管制法案使得建房子无利可图，澳大利亚的墨尔本在第二次世界大战结束后的9年中没有新建任何新房。埃及的房租管制法案于1960年开始实施，经历了这一时期的一位埃及妇女在2006年这样写道：
最终结果是人们不再投资建房，可供出租和居住的房屋大量短缺，使得许多埃及人不得不居住在相当恶劣的环境中，常常几个家庭不得不合租一套小公寓。直到今天，我们还能在埃及感觉到严苛的房租管制所产生的影响。这样的错误造成的影响会持续好几代人。
其他地方的房租管制法案同样导致了房屋建造量的下降。美国加利福尼亚州的圣莫妮卡市从1979年实施房租管制法案后，申请建造许可证的数量降到不足5年前的1/10。针对旧金山市的一项住房调查显示，房租管制的住房中有3/4超过了50年历史，有44%超过了70年。
虽然建造办公楼、工厂、仓库和其他工业和商业建筑所需的劳动力、原材料与建造公寓楼一样多，但是在很少新建公寓的城市里，新建办公楼却很常见。房租管制政策经常不会限制工业和商业建筑。于是，即使在住房严重短缺的城市中，也会存在很多闲置的工业和商业空间。尽管在纽约、旧金山和其他受房租管制的城市中存在严重的住房短缺，但是2003年的一项全国（美国）调査显示：工业和商业建筑的空置率大约为12%，为20年来最高。
这只是“住房短缺是一种价格现象”的又一证据。商业建筑的高空置率表明显然有足够的可利用资源来建房，但是房租管制使得这些资源没有被用来建造住宅，而是用于建造办公楼、工厂和其他商业地产。
在房租管制政策实施后，不仅新建住房减少了，连现存住房的供给也减少了，并且房东也减少了对房屋的维护和修缮，因为住房短缺使他们不必为吸引房客而让房屋保持好状态。因此，在房租管制政策下，住房损坏得更快，而且当它破损时，却很少得到修缮。对美国、英国和法国的房租管制政策的研究表明，房租管制下的住房比未受管制的住房损坏得更快。
通常，短期内可供出租的住宅存量是相对固定的，因此出现房屋短缺首先是因为在人为的低价格下有更多人想租住更大的空间。接着，由于出租房缺乏修缮而损坏得更快，加上在房租管制政策下新建住宅无利可图，于是没有足够的新住宅来代替损坏的房子，最终造成了房屋真得越来越少。比如，在实施房租管制的英格兰和威尔士，个人建造的出租房占住房总数的比例从1947年的61%，下降到了1977年的14%。一项对多个国家的房租管制政策的研究得出的结论是：在所有被调查的欧洲国家中，除了高档住宅，几乎没有个人投资建造无补助的出租房。
简言之，一项本想让穷人住得起房屋的政策，最终结果却把建造住房的资源转移到了只有富人才能承担得起的住房上，因为高档住宅和办公楼等其他商业地产一样，不受房租管制约束。除此之外，它还表明了区分动机和结果的重要性。经济政策的好坏应该根据它们带来的激励，而不是根据实施政策的愿望来评价。
租金因房租管制而处于人为的低水平，这时候，正在出租自己所居住的房子或后院的人会认为不再值得出租房屋，房租管制政策对住房供给减少的激励也就尤其明显。另外，人们会从租房变为买房。20世纪70年代，在华盛顿实施房租管制政策的8年时间里，这个城市的可租赁房屋存量显著下降，从超过19.9万套减少到不足17.6万套。美国加利福尼亚州的伯克利市在引入房租管制政策后，可用于租赁给加州大学伯克利分校学生的住房套数在5年内下降了31%。
考虑到房租管制法案所产生的激励作用，我们不必对此感到奇怪。从这些激励后果来看，我们同样能够很容易理解1975年英国将房租管制政策的实施范围扩大到配有家具的租赁住房时的情形。伦敦《泰晤士报》（citethetimes/cite）曾报道：
房租管制法案实施后的第一周内，在伦敦《标准晚报》（citeeveningstandard/cite）上出租配有家具的住房的广告数量急剧下降，现在这份报纸的此种广告数量比一年前下降了大约75%。
由于配有家具的房间经常在房东当前所居住的家里，因此当租金无法补偿与房客一块居住带来的麻烦时，这些典型的住房单元就会很快退出租房市场。这一道理同样适用于通常只有一位租客的复式住宅等小户型公寓。多伦多市在1976年实施房租管制后的三年时间里，房东出租的自住房屋的单间有23%退出了租房市场。
即使不是房东自住的公寓，房租管制也最终使出租房屋无利可图，房东只能放弃这些住房。比如，纽约市的房主们发现，收到的房租根本不足以支付法律要求他们提供的服务成本（如暖气和热水），因此许多房屋被遗弃。为了逃避法律对遗弃房屋的惩罚，他们干脆消失了。尽管这些房子如果得到维护和修缮仍然可以居住，但它们却被空置封存。
几年来，纽约市政府接管的遗弃房屋数量高达数千间。据估计，在纽约市，被遗弃的房屋数量至少是无家可归人数的四倍。所以说，无家可归并不是因为实际房屋的缺乏，而是因为价格相关的短缺，然而这真的令人很痛苦。截至2013年，纽约共有超过47,000名无家可归的人，其中包括20,000个孩子。
这种资源配置的无效率，意味着有些人在寒冷的冬夜不得不睡在露天马路上，甚至有人因此冻死，而本可以收容他们的住房却由于房租管制被空置，而这一政策原本意在让人们能租得起房屋。这又一次说明，稀缺资源配置效率的高低并不仅仅是经济学家提出的抽象概念，它能产生现实的，甚至是生死攸关的后果。这也说明，一项法规的目标——在本例子中即“负担得起的住房”——除了现实结果，毫无意义。
房租管制中的政治
虽然房租管制造成了很多严重的经济和社会问题，但是却往往能在政治上获得成功。政治家知道租户常常要比房东多，不懂得经济学的人要比懂经济学的人多。于是，提倡房租管制法的政客很容易赢得更多选票。
把房租管制描绘成防止贪婪的房东向穷人“索要过高”房租的手段，在政治上往往很有效。但事实上，住房投资的回报率很少高于其他投资，而且房东往往也并不富有，特别是小面积低端公寓的房东，这些出租房需要不断修缮，所处地段往往也只能吸引低收入的租户。拥有这样住房的房东，很多本身就是身兼木匠和电工的杂工，他们用自己的劳动和技能维护和修缮房屋，希望用收来的租金还清房贷。总而言之，很大程度上由穷人租住的房屋的房主绝对算不上富裕。
若将房租管制法案广泛适用于所有住房，高档住房也会变成低租金住房。随着时间的推移，情况也就很清楚了：除非免除对新建住房的房租管制，否则很可能就不会有新房在建。但是对新住房免除或放松房租管制，意味着即使是那些面积不大、质量一般的新建房屋，其租金也要远高于房租管制下的大面积、高档旧住房的租金。在实施了房租管制的欧洲城市，以及纽约和美国其他实施了房租管制的城市，这种租金不匹配的现象很常见。在不同场景下，同样的激励措施会产生相似的结果。《华尔街日报》的一篇新闻报道就指出了房租管制法案约束下纽约房租的不匹配：
莱斯·卡兹（leskatz）是一名27岁的表演专业学生，他还兼职做门卫，他和两个室友在曼哈顿上西区花1,200美元租了一间一居室公寓，两个人睡在厨房上面的阁楼，另一个人则睡在客厅里。
在曼哈顿另一端的公园大道上，私人投资者保罗·哈伯曼（paulhaberman）和他的妻子居住在一个宽敞的两居室公寓内，这套公寓还有一个日光浴室和两个阳台。房产专家称这套位于著名大道上的豪华大楼里的公寓至少值一个月5,000美元。然而，根据房租记录，这对夫妇只需支付约350美元。
在房租管制政策下，富人支付低房租并不少见。具有讽刺意味的是，一项统计调查表明，纽约房租管制下的房租与自由市场上的房租相比，差异最大的是高档住房的房租价格。换句话说，在房租管制政策下，富人比穷人获得了更多的经济利益，而这项政策的初衷却是为了穷人的利益。与此同时，贫困家庭被安置在拥挤、蟑螂出没的破旧公寓，城市福利机构却在支付更多的租金。2013年，《纽约时报》的一则报道指出，纽约市无家可归者救助服务局“每个月都要为旅社内的每个破旧单间支付超过3,000美元，而且这些单间既没有浴室也没有厨房”，其中一半的钱作为房租交给了房东，另一半用于“为无家可归的租户提供安保和社会服务”。
控制房租是为了保护贫穷的租户、防止富有的房主乱收费，这一说法在政治上可能是有效的，但现实情况根本不是这样。从房租管制政策中获益的人可能处于任何收入水平，而从中受损的人亦是如此。一个人从中受益还是受损，取决于房租管制法案实施时，他是出租房屋的人还是在找房子的人。
旧金山市的房租管制比纽约市实施得要晚，但同样严苛，并且也产生了相似的后果。2001年公布的一项研究结果显示，在旧金山市租住房租管制住房的人，有超过四分之一的租户家庭收入超过10万美元。同样值得注意的是，这是自1979年房租管制政策在旧金山市实施至今首次进行的实证研究，也就意味着在房租管制法案实施和推广的20多年里，政府并没有努力去测评这些法律带来的实际经济和社会后果，也没有与它们的政治知名度做出区分。
具有讽刺意味的是，实施严苛房租管制的城市（如纽约和旧金山）的平均房租价格，最终往往都strong高于/strong没有实施房租管制政策的城市。这些城市的房租管制让房租控制在某个水平之下，以保护穷人的利益，这就激励建筑商只愿意建造那些不受房租管制政策管制的高档住房。毫不奇怪，在实施房租管制政策的城市，房租更高，无家可归者也更多。在这方面，纽约和旧金山又成了典型的例子。
房租管制之所以在政治上大获成功，原因之一是许多人把言辞当作了现实指标。他们相信房租管制法案确实能够控制房租价格。只要人们这样认为，这些法律在政治上就是可行的，就和其他宣称有明显合意目标的法规一样，不管这些目标能不能实现。
稀缺性与短缺
由于商品比人口少而引起的稀缺，和作为strong价格/strong现象的“短缺”有至关重要的区别，这一点我们要牢记在心。有时某种物品并没有更为稀缺，却日益短缺；有时物品会越来越稀缺，却没有出现短缺。
正如前面提到的，尽管住房与人口的比率在第二次世界大战前后并没有发生变化，但在“二战”期间和“二战”后的最初几年中，美国出现了严重的住房短缺，而战前美国并没有出现住房短缺。完全相反的情况也有可能发生，即某个没有价格控制的地区中住房实际数量骤减，却没有出现短缺。1906年旧金山大地震及大火灾之后就发生过这种情况。在这场大灾难中，旧金山一半以上的住房在短短三天中被破坏，然而却没有出现住房短缺。《旧金山纪事报》（citesanfranciscochronicle/cite）在大地震一个月后重新开始发行，它的震后第一期报纸上有64个房屋出租广告，相比之下只有5个想租赁房屋的人发布了广告。
这场地震和大火使约20万人突然间无家可归，临时庇护所只能容纳3万人，大约有7.5万人离开了这座城市。尽管如此，还有约10万人进入了当地住房市场。然而，那个时期的报纸上并没有提到住房短缺。价格的上升不仅分配了现存的住房，还为住房重建提供了激励，同时也激励房客租住较小的空间，并激励有出租空间的家庭在高租金下，把剩余空间租出去。简言之，正如在没有实际稀缺的情况下可能出现短缺一样，在没有出现短缺时物品也可能会出现实际稀缺。1906年旧金山大地震造成的无家可归者，要比纽约市的房租管制法案导致的无家可归者更容易找到住房，因为纽约市的房租管制使数以千计的住房退出了市场。
囤积
物价控制政策除了会导致短缺和质量下降外，也常常会导致囤积，即人们要比在自由市场条件下留存更多的价格管制物品，因为不确定未来是否还能买到这些东西。在20世纪70年代汽油短缺时期，车主一般不会等油箱里的油降到平时的水平才去加油站加油。
为了以防万一，即使还有半箱油，一些车主也会开进一个恰好有油的加油站把油加满。数百万车主的油箱里装满了汽油，大量的汽油被储存起来，于是加油站待售的汽油量就减少了。全美国范围内汽油的这种少量减少最终却可能造成严重问题——那些恰巧没油的车主不得不苦苦寻找一个正在营业并且还有汽油的加油站。汽油突然严重短缺——虽然汽油的总产量并没有变——迷惑了很多人，也带来了各种阴谋论。
其中一种论调认为，石油公司让它们从中东地区回来的油轮在海里转圈，等着价格上涨后才让这些满载石油的油轮靠岸。虽然仔细推敲后，这些阴谋论都是站不住脚的，但正如许多谬论一样，这种理论背后都有各自的内核。汽油总产量变化不大却出现了严重的短缺，意味着必定有大量的汽油被转移到了某些地方。提出或相信这些阴谋论的人很少能想到，那些大量被转移到他处的汽油其实是囤积在他们自己的汽车油箱里了，而不是在海上转圈的油轮里。这加剧了汽油短缺的严重程度，因为比起储存在加油站的储存罐里，把汽油储存在数百万汽车或货车油箱里效率更低。
对于不同的物品，囤积的可行性不同，价格管制的效果也有所不同。比如，对草莓的价格管制所造成的短缺要比对汽油的价格管制轻微，因为草莓容易腐烂，不能长时间保存。对理发或其他服务的价格管制导致的短缺就更轻微了，因为服务不能被囤积。也就是说，你不可能趁着理发师有空就一天内理两次发，而把下次来理发的时间向后延长一倍，虽然理发价格被人为降低时，找一个可为你理发的理发师会比以前更难。
尽管如此，在价格管制下，一些不太可能的物品也被囤积了起来。比如，在房租管制政策下，人们可能会占一套他们很少用的房子，就像一些好莱坞明星会在曼哈顿空出一套房租管制住房，以备他们到纽约时暂住。市长埃德·科赫（edkoch）住在纽约市市长官邸格雷西公寓的整整12年间，一直保有房租管制房屋。2008年，美国纽约州国会议员查尔斯·兰格尔（charlesrangel）被揭露拥有四套房租管制住房，他甚至把其中一套作为办公室。
囤积是低价格下需求增加这一普遍的经济学原理的特殊情况，也是价格管制政策下低优先级用途抢占高优先级用途（不论住房还是汽油），从而使短缺日益严重的必然结果。
有时候，价格管制下供给的减少并不明显。在实施价格管制的第二次世界大战期间，《消费者报告》（citeconsumerreports/cite）杂志发现，1943年检测的一批巧克力棒，20块中有19块比四年前变小了。一些罐装食品制造商制造的产品质量也下降了，但是为了维护品牌的声誉，他们给这些低质量的食品贴上了其他商标。
黑市
尽管价格管制一方面导致短缺，另一方面将买卖双方更合意的交易认定为不合法，但是大胆、无所顾忌的交易者还是会违法地做出对双方均有利的交易。价格管制政策几乎总是会产生黑市交易。在黑市上，为了补偿法律风险，价格不仅高于法律所允许的价格，还会高于自由市场上的价格。尽管小规模的黑市交易可以秘密地进行，但大范围的黑市交易通常需要向政府行贿才能进行。比如在俄罗斯，一项禁止价格管制食品跨地区运输的法令被称为“150卢布法令”，因为需要花150卢布贿赂警察，好让禁运货物通过检查站。
苏联早期经营食品黑市会被判处死刑，即使这样仍然存在黑市。后来有两位苏联经济学家指出：“在战时共产主义的高峰期，实行国家对农产品购销政策的时期，投机者和食品贩子冒着生命危险将大量粮食运进了城市。”
要统计黑市活动本质上很困难，因为既然黑市是违法的，就没人想公之于众。然而，有时也会有一些间接指标。在第二次世界大战期间及战后的那几年中，美国实施了战时物价控制政策，结果肉类加工厂的工人减少了，因为许多肉从合法的食品加工厂转移到了黑市里。这往往导致肉店和杂货店没有肉可卖。