举个我好朋友的例子，为了让孩子能在好学区受教育，夫妇俩12年前在纽约上州买下一幢50万美元的房子。这栋房子与克林顿总统退休隐居的地方是同一个社区，可以算是克林顿夫妇的邻居，可见地段之好。前几年房价猛涨，他们房产的市价一度高达100万美元。
有一次聚会相见，我恭贺他们成为“百万富翁”了！没想到他们苦笑道：“有什么好祝贺的。这几年propertytaxes（房产税，更确切的翻译应为‘财产税’，房产税属于其中一类）随着房价年年涨，本来1.5万美元的税，现在房价升到100万美元，每年要缴3万美元的税。再这样下去，明年我们可能就住不起啦！”他们话音未落，“幸好”房价开始下跌，目前他们房子的市值，已回落到六七十万美元，夫妻俩这才松了口气。
房产税在西方实行了多年。在北美，房产税分地段好坏，每年将房价1%到3%的税金缴给政府。很显然，房地产税的“奥秘”就在于随着房价的上升税额也跟着上升，一直升到房主付不起为止。
付不起怎么办？无非两种选择：房主最后要么卖掉房子搬离喜爱的区域；要么将卖不掉的房产乖乖地无偿奉送给政府。“房产税”这把利剑真可谓劫富济贫的奇招。
控制房价借鉴欧美经验
目前，上海和重庆成为了国内首批试点房产税的地区。具体的规定如下：
上海
本地户籍：新购且属于家庭第二套以上。
外地户籍：新购。
计税价格：交易价格的70%，以后按评估价。
税率：0.6%，低于平均价格2倍的0.4%[适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4%]。
免税额：人均60平方米（含）。
第二套购入后一年内第一套卖出，退税。
重庆
试点的区域为主城九区，包括渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区，含北部新区、高新技术开发区、经济技术开发区。
三种情形需要缴纳房产税：
1.个人拥有的独栋别墅：存量增量都收，认定标准是：在国有土地上依法修建的独立、单栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅。部分教授、干部居住在单位提供的独栋别墅里，由于只有使用权，没有产权，就不需要交税。
2.个人新购的高档住房：高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。
3.在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房子，不管是高档房还是低档房，都得缴税。
税率：平均价格3倍以下0.5%，3～4倍1%，4倍以上1.2%；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房（含第二套）以上的普通住房，税率统一都是0.5%。
免税面积：2011年1月28日前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。免税面积以家庭为单位进行扣除，一个家庭只能按时间顺序对先购的第一套应税住房扣除免税面积。
不予扣除免税面积：在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人应税住房不予扣除；纳税人家庭拥有的第二套（含）以上的应税住房不予扣除。
由于国内房产税试点推出时间还太短，效果如何还需要观察一段时间。虽然无法完全把欧美的做法照搬到中国来，但我们仍然可以从欧美的经验中看出一二。
在欧美，房子和汽车一样属于消费品，并不是投资品，房价是进入cpi加以计算的。所以，一旦房价高涨，cpi超过5%的话，便属于恶性通胀，政府就非得出重手。比如里根时代，美国一度恶性通胀，里根政府便连续加息，一直加到18%，硬生生地控制住了通货膨胀。同时，因为借贷成本太高，房价应声回落。
欧美政府在征收了高房地产税之后，提供大量租金稳定的各种类型房子，使大多数民众并不需要非得购房而居。在德国，有高达57%以上的人一辈子租房而住。即使在地广人稀的美国，在次贷危机爆发之前，拥有房子的屋主数量破了历史最高纪录，可依然有超过33%的人租房而住。在欧美，租房还是买房，对大众来说只不过是对生活方式不同的选择而已。无论在理财上还是其他方面，并无优劣之分。
如果真想调控房价，欧美平均2%的房地产税是一个控制房价的平衡器。此外，房贷利息的随时上涨以及政府“劫富济贫”所推出的大量廉租屋也是两大抑制高房价的方法。升息的结果就是收紧信贷，斩断了“血液”的供给。华尔街有一个模型，房贷利息每升1%，房价就会下跌5%到10%。真所谓“成也萧何，败也萧何”。当初吹大房市泡沫，就是低息放松信贷立了“头功”。
这三种利器糅合在一起，好似绞索一般套住了房价的恶性攀升，所以，欧美的房价不可能像中国这样涨到天上去。他山之石，可以攻玉。如果中国希望遏制投机炒房，使房价回归正常的水平，不妨全面借鉴欧美这三个方法。
附国外征收房产税案例
美国：征收个税和不动产税
在美国，涉及房产的税主要是个人所得税和不动产税，而买卖过程中几乎涉及不到其他税。每年的春季，由自己报税。
房产如果持有两年以上（以过户时所发的房契时间为准）再出售的，夫妻俩可以有50万美元的免税额，即如果房产增值没有超过50万美元就可不缴税。而单身的免税额在25万美元。如果超过此数目，联邦政府要对涨价部分征20%的个人所得税。如果持有时间不满两年，两者涨价部分全部要交20%的个人所得税。但装修以及其他改进房屋的费用和贷款利息扣除。
此外，拥有房产后每年缴不动产税给州政府。各州税率有所不同，征收幅度在房产价值（政府一般每两年左右评估一次）的1%到3%之间，分两次付清。
法国：按土地出租价值征税
房地产税的征税根据是土地的出租价值，包括“未建成区的地产税”、“建成区土地税”和“住宅税”。
按规定，“未建成区的地产税”由空地的所有者缴纳税金，其税金减免部分是20%；“建成区土地税”由建筑物（住宅或其他建筑物）的业主缴纳税金，其租金减免部分是50%；“住宅税”由住宅居住者缴纳税金，但没有减免部分。
在上述三类房地产税中，前两类是由业主缴纳，后一类由居住者缴纳，由业主缴纳的两类考虑了业主的成本，因此有减免部分，而由居住者缴纳的一类则没有减免。
韩国：征收综合不动产税
韩国政府在2005年征收“综合不动产税”时已经有财产税。比如一套1亿韩元（现韩元兑人民币汇率约183:1）以上的住房每年要征收0.5%的财产税，不过由于征税的标的房价不到市场价的50%，所以实际税率只有0.2%左右。
综合不动产税是在财产税之上额外征收，韩国政府把税款分配到各个地方政府，帮助缩小地域之间的经济发展差距。征税对象是6亿韩元以上的住房，税率是1%至3%。但由于征税的标的房价是市场价的60%至70%，实际税率要低很多。在2007年，综合不动产税实际税率达到最高峰的0.87%。从2008年开始实行减税政策，调整了综合不动产税，把征税对象上调到价值9亿韩元以上的住房，把税率下调到0.5%至1%。
荷兰：鼓励出租分类课税
荷兰对房屋课征的税收：第一种是房屋消费税，对房屋使用者课征。第二种是地方政府课征的财产税，主要课税对象是房屋。另外，中央政府征收的净值税也包括对房屋征税。
房屋消费税征收的对象是房屋消费者或使用者，包括自用房屋和租用房屋的人。税率是比例税率，计税标准为房屋租金和房屋内使用的家具的价值。允许从租金中扣除一定数额，就其余额课税。
财产税属地方税收，对象包括土地、房屋等不动产和某些动产。主要是房屋，故对许多土地有免税规定。房屋价值由地方政府参照房屋的市场价值评估确定，税率由各地政府自定。
中央政府征收的净值税包括个人住宅和营业用房。对营业用房有减免规定，13.1万荷兰盾以下的房屋金额免税，超过13.1万荷兰盾以上的减征40%的税款，减免税额最高不得超过58万荷兰盾。对低收入者以房屋租赁维持生存都给予减税照顾。对营业用房及低收入者有减免规定，但对个人住宅则没有。这种税收政策尤其鼓励低收入者出租房屋。
加拿大：100%物业征税
温哥华地产财政的主要来源是地税（物业税）收入，约占总财政收入的58.4%。地税不是按土地面积征收，而是按物业的总价值（土地和房屋）的情况，按不同税率征收，以此抑制贫富差距无限拉大，并通过对贫苦居民的福利补贴来保持社会的基本平衡。
温哥华市政府对物业管理非常严格，对房地产每年评估一次，评估由政府主持，费用也由政府负责。以土地和房屋的评估总值的0.5%～15%，根据业主的不同情况征收，自己居住、自住加出租、商业性等不同用途的地产，其房地产税也不相同，对拥有第二套住宅的人还以高税率征收。
新西兰、澳大利亚：不动产税率最高1%
新西兰和澳大利亚买卖房屋时也不涉及什么税，只是卖家涉及个人所得税。如果一个人拥有几套房产，税务部门就会对其格外关注。在每年3月报税时，如果对获利隐瞒不报的，处罚非常严甚至坐牢。不动产税则是政府根据房屋的占地面积和每年进行评估的房屋价值按0.3%至1%征收。
3.5高房价之惑——房子的定价权在谁的手中？
2011年5月，国家发改委特聘研究员、深圳大学金融研究所所长国世平教授在一个讲座上语出惊人：“楼市可能下跌50%，赶紧卖房买股。”
国世平曾经预测1997年中国香港房价会下跌30%，那时没人当真，最后跌了80%。2007年，他号召深圳居民把多余的房子卖掉，而当时北京一名教授说房子还要涨20年。最后，2008年深圳房价跌了30%。“中国投资者最坏的一个毛病是哪个贵买哪个，现在房子贵，就拼命买房子，我有一个学生在东莞买了680套房子。”
他在深度剖析了中国楼市后说：“2011年房地产会走得差，甚至跌一半也很正常。无锡这样的城市会跌到5000元，南京房价也不可能不跌。今年一定要卖掉多余的房子买股票！今年将是房地产变盘的一年，而股指区间是2800～3200点，正确的投资理念是，一定要卖掉高位的资产，去买低位的资产。”
中国楼市的价格走势到底如何，谁最终掌握着价格的升降？
所谓的刚性需求是人性的贪婪
在微博上有一段关于中国十年炒房结果的热门语录：自行车进去，奔驰出来；光着屁股进去，穿着皮尔·卡丹出来；乒乓球进去，地球出来；打工仔进去，老板出来；壁虎进去，鳄鱼出来；蚯蚓进去，蟒蛇出来；拖根绳子进去，拉着藏獒出来……这段调侃虽然夸张，但确实道出了些许实情。
众所周知，任何商品的价格都由供给和需求所决定。供给是分母，需求是分子，当分子远大于分母时，价格上升，反之下跌。在一种商品吹起泡沫时，没有最高，只有更高。因为在泡沫没有破灭之前，人们听到的都是赚钱发财的故事。如中国10年楼市，炒房者人人赚钱，所以大家都想买房，有房子的人想买第二套、第三套；没有房子的呢，唯恐不买就再也买不起了，拼了命也要挤上这趟发财的列车。于是“需求”无限增大，而在“供给”相对不变的情况下，后来的买家就必须出更高的价格。在如此这般的循环下，房价自然一路上升。人类本性中的贪婪，就这样被转化成所谓的“刚性需求”。
房子和其他商品一样，自有其合理的价格（intrinsicvalue）。国际上最常用的房价衡量标准就是租售比。房价和房租的比例一旦超过160，这房价就高估了。由于中国情况特殊（比如还没有全面征收房地产税），合理的租售比可以上升到200。
也就是说，房子的租售比一旦超过200，这时的房价就脱离了合理的价位，即房价含有泡沫了。2010年12月8日，中国社科院发布的住房绿皮书指出，全国35个大中城市9月份的平均房价泡沫为29.5%，而福州、杭州、天津、青岛等7座城市房价泡沫更超过50%，其中福州最高，房价泡沫超过70%。
价格取决于最后接棒的买家
然而就像万物皆受地心引力那样，泡沫不可能升上天，只要是泡沫，终究会破灭。因为无论什么商品，只要是泡沫，都有一个共同的特点，其价格要么继续涨，要么突然下跌，无所谓“软着陆”（不涨不跌）。一旦价格不涨了，投机者就无利可图，他们立刻会抛弃泡沫商品，从而引发价格下跌。到那时，人性中胆怯和恐惧就将占据上风。这时的价格没有最低，只有更低。就拿房子来说，拥有者都想趁价格高时赶紧抛，生怕价格进一步下跌。而价格下跌后再向上就难了，因此只要价格稍微上扬，原先被套的人就会想着解套，继续抛，而原先想买房者就会观望，于是供大于求，价格自然一路向下。到那时，那段有关炒房的调侃就会倒过来读了：奔驰进去，自行车出来……
其实，一旦房价出现了泡沫，这时的房子就像古董一样，很难确定其价值，最后的买家愿意出多少钱，它就值多少。像前些日子在伦敦拍出的乾隆官窑瓶，专家估价最多180万英镑，最后竟以人民币5亿多元一锤定音！如果两年后有人愿意以10亿元买进，它就值10亿元。反之，如果有钱人兴趣转移了，对官窑瓶不再感兴趣，开价100万元都没人要，届时那个瓶子就不再值100万元。
古董的价值大起大落不足为奇。前两年圆明园十二生肖铜兽首被人说成国宝，有人花天价四处收购，结果一个兽首花了2亿多元才拍回中国。但据纽约的一位收藏家说，这十二个兽首是意大利人设计的，只有200余年的历史，是圆明园里喷泉的配件，在意大利属平常之物，哪能代表中国文物并号称国宝，更谈不上中国文物流失的缩影。中国显然被人忽悠了一把。
事实上，任何事情的变化，外因只是变化的条件，内因才是变化的根据，外因必须通过内因而起作用。房价一旦超过合理的价位，那么继续上涨的内因就是最后的买家愿意出更高的价。
再谈回房价。现在国人宁可倾其所有都要置房的内因，是源自几千年来形成的“土地情结”。历史学家李剑农在《先秦两汉经济史稿》中说：“由秦汉以至于今日，中国大多数人之理念，尚未能大异于是也。一切士农工商的活动，最后以取得大量土地而成富为目的。”由此可见，中国人的基因里普遍存在“土地情结”。然而在当今的中国，这一情结已无法实现，于是便被“拥房情结”所替代。人们将中国房价飞涨怪罪于地价太高、房地产商利润太高、炒房客把房价炒高等。当然，这些因素确实都存在，但其实怪谁都没有用，谁都无法解决这个问题。
如果没有最后的买家不惜一切代价去接手，房价又如何能涨起来呢？假设最后的买家只愿意出价100万元，一旦超过100万元就不买，那房子就只能值100万元。房地产商建造了房子，开出100万元的价格卖不出去，他能不降价吗？炒房者炒到100万元时，没有最后的买家接手了，房子就会砸在手里。在这样的情况下，炒家自然会退出市场，不然就将倾家荡产。
但事实上却是有无数的人，无论房价多高，依然拼了命也要买。在这里，借用并改写《钢铁是怎样炼成的》里面的那句名言：无数房奴的整个生命和全部精力，都已经献给世界上最壮丽的事业——为拥有一套属于自己的房子而奋斗！
任何事情都应该理性看待，不要做力所不能及的事。明知房价太高甚至高得离谱却偏要硬着头皮上，有钱的话自然另当别论，但要是掏空爸爸妈妈、爷爷奶奶、外公外婆全家的积蓄，再加上自己的毕生之力，勒紧裤腰、壮士断腕般地去买一套房子，值得吗？
如果大家能改变观念，去除从“土地情结”演变而来的“拥房情结”，在房子涨到一定价位后不再进场，不再接手，那么如今的房价是绝对不会涨到天上去的。而一旦房价不再涨时，买涨不买跌的炒家首先就会离场，具有极大泡沫的楼市就会产生骨牌效应，房价随之肯定会迅速下跌。届时，大家反倒能拥有一套自己能够买得起的住房了。
说穿了，中国房价的定价权在谁手中呢？其实就在你——最后的买家手中！
3.6不买房也乐活——你不知道的租房经济学
2013年全国有近700万高校毕业生就业，被称为“史上最难就业年”，毕业季令租赁成交量增长近一倍。一季度北京平均房租达3660元，被指超过买房月供。据上海房屋租赁指数办公室最新的统计数据显示，在过去的5月份，上海房屋租赁指数为1404点，环比上涨0.47%。中、低端市场涨幅扩大。6月份上海房屋租赁市场也呈现出走热的迹象。房租上涨急坏好多无房族。本来就生活拮据买不起房，现在租房成本又提高了，物价同时又节节攀高，这日子还怎么过？
大家先别急，听我慢慢说。
房租上涨不用惊
房租上涨，主要是因为好些人持币待购，暂时租房住；与此同时，不少炒房者又在高位抛售，一时间出租房供不应求，房租自然上涨。可一旦房价跌去20%～25%，自然会有大批租房者购买房子。
按欧美的经验，房屋买卖让市场去调节，而房屋租赁市场由政府控制。政府向拥有土地房子的人征收房地产税，将这笔钱投入租房市场，“劫富济贫”补贴房客。拥有房子的人享受成功的喜悦，而房客们居有定所，可谓皆大欢喜。
在欧美的诸多国家中，多少年来租房者和拥有住房者的比例总是一半对一半，大城市的租房比例则更高，并且还不是暂时租住，而是一种居住常态。由于欧美实行高房地产税，政府征收了地税之后，便大量提供各种类型的廉租房，使大多数民众并不需要非得购房而居。
其实在欧美，选择租房还是买房，对大众来说只不过是选择不同的生活方式而已。事实上，综观欧美近百年的房价走势，基本上仅和通胀率持平，也就是说，房地产对普通百姓而言并非投资的选项。在欧美，通常来说单身者基本选择租房，丁克家庭也多半租房而居，一般只有结婚后有了孩子，才会考虑搬到郊外甚至小城镇买房居住，过上另一种家庭生活。比如巴菲特就一直租住一居室的公寓，直到生下第一个女儿后，他才购房而居，而那时他早已是百万富翁了。
特别是这次的次贷危机，美国房价连续下跌了5个年头，目前依然“跌跌不休”，彻底摧毁了“居者有其屋”的“美国梦”。这几年，欧美国家除了澳大利亚和加拿大以外，其他地方的房价都在持续下跌。而澳大利亚和加拿大的几大城市，房价之所以未下跌，主要是靠中国人特殊的购房情结支撑着。
中国人自古有强烈的土地情结。现在人们无法拥有土地了，便把这一情结转移到了房子上。但凡负担得起便会不计代价要买房，根本不考虑什么“租售比”和“房价收入比”。和欧美国家不同，在中国，房子是投资产品，而不是高档消费品，所以房价是不计入cpi的。所以这几年房价才会猛涨，一直涨到老百姓无法承受、涨到经济不可持续发展了，政府才终于下决心出重手进行调控。而房租却和大米、猪肉一样，是作为生活必需品计入cpi之内的。也就是说，一旦房价猛涨，就会引发通货膨胀，犹如米价、肉价上涨，政府会立刻干预，以免破坏安定团结与社会和谐。
纽约人大多租房而居
对如何控制房租涨幅，中国完全可以借鉴纽约的经验。纽约的房屋租赁市场，因为政府与私营部门的合作，长期维持着稳定的状态。
众所周知，纽约是全球最富有的城市。不过，可能很多人不知道，在纽约至少有一半居民选择租房，特别是纽约最富有的曼哈顿区，更有高达90%以上的人都租房而居。美剧friends（老友记）里那6个年轻人分租公寓，就是典型的曼哈顿人的居住方式。
纽约是全美住房消费负担最重的城市。曼哈顿更是寸土寸金，凡是看得见景色的公寓，动辄上千万美元一套。同样一套1250平方英尺（合120平方米左右）的公寓，在旧金山40万美元买一套，在洛杉矶25万美元，在休斯敦、达拉斯只需13万美元，到了迈阿密就只要10万美元，而在曼哈顿则至少要120万美元。能在曼哈顿拥有房产的，都是钱多得发霉的主。如当年宋美龄女士居住的中央公园边上的那套阁楼式公寓，价值七八千万美元，每年光地产税就要交200多万美元！而政府从富人的房产上征税，通过廉租公寓的方式“贴补”了普通工薪阶层，是典型的“劫富济贫”。
不过，曼哈顿虽然房价高，但是房租和收入相比却不贵。我曾经在曼哈顿生活多年，一直租公寓而居，其中一间公寓每年租金3万美元。有人大惑不解，每年3万美元租金不是白扔了吗？这是“只知其一，不知其二”的理解。因为曼哈顿的地产税是房价的2%到3%，如果买下我所租住的公寓至少要花费100万美元，每年支付地产税、公寓管理费再加上水电费，甚至要超过3万美元的房租，得不偿失。这也是为何90%以上的曼哈顿人情愿一辈子租房住的根本原因。
除了“白扔”房租外，国内的朋友或许会感到困惑，难道就不怕房东突然毁约、涨房租或者赶走我们这些房客？住租来的房子总是没有家的感觉，不是吗？
纽约有健全的“商业租赁法”，所以房客们根本无须担忧这些问题。纽约的法律是极力保护房客利益的。法律规定，房东不能随意涨房租，房租每年的升幅不能超过平均工资的增加幅度和通胀幅度；房东不能轻易毁约，更不能随意赶走房客，只要房客有正当理由，比如失业，哪怕白住三个月，也不能赶走房客；房东与房客有任何矛盾，最后得上法庭打官司，由法官判决谁是谁非；房东在更换新房客之前，必须将房屋修缮一新，由房东负责日常维修服务。当然，如果是租户使用不善造成的损坏，一切经济后果由租户自己承担。法律最大限度保障了租户的利益，使房客享有充分的安全感。
高租房率有助城市吸引人才
纽约政府用征来的房地产税建造的廉价公寓深受中低收入人群欢迎。穷人申请批准入住之后，每年按收入的一定比例支付房租。就这样，在纽约的中产阶级、穷人和富人，大家都各得其所，其乐融融。我曾居住在纽约的罗斯福岛上，每个月支付2500美元房租。而在同一栋大楼内，有些房客只交1000多美元，他们都住了多年，甚至大半辈子，他们住进去的时候房租只有几百美元，每年只能小幅上涨，甚至不涨，在通缩、经济不景气时，房东还必须相应地减房租。
在罗斯福岛上，还另有两类公寓：一类是政府提供给低收入家庭居住的，只要家庭年收入低于规定的金额，就可以申请入住，租金比普通市面上的公寓低30%到40%。我曾经的一个同事在下岗后却“因祸得福”，年收入正符合申请标准，于是租到了这一类公寓。第二年他太太也上班了，两人的收入大大超过了申请标准，但政府又不会年年查证，结果一住数年。直到孩子到了学龄期，为了孩子的教育，才不得不搬出小岛。
另一类公寓的租赁方式又别具一格，搬进去时，承租人只需缴纳当年的薪金（按年薪计），以后无论租住多久，都无须缴纳房租，只需按月缴纳几百美元的管理费。如果住腻了想搬出去，那笔预付的薪金便会退还给你，但是不偿付利息。试想，这样的买卖简直太划算了，一旦入住这一类公寓，几乎无人搬出去，除非老死。只有一点对不起了，因为房产不是你的，房价涨得再高也跟你无关。
纽约市政府长期以来实施廉租房政策，使符合条件的中低收入阶层，每月都能以较少的租金租住较好地段的一居室。比如市中心曼哈顿下城有一个斯泰佛森特社区，大约有100多幢居民楼，共占据6个街区，所有公寓一律面向中低收入群体。在该社区，一套面积约60平方米的公寓，客厅约为30平方米，卧室有15平方米，外加厨房、厕所和壁橱。如果按曼哈顿的租房价格，每个月租金约3000美元。但是在该社区，这样的一居室只需1500美元。此外，租房还有不少好处，如果房内出现下水道堵塞、停电、冷热器设施故障等问题，一概由房东负责上门维修。而且小区的外围设施非常完善，中心地带有喷水池和草地绿化，包括24小时保安巡逻。租住这样的公寓，真是十分惬意！
在曼哈顿早就有共识：有钱人拥有住房，实现了自我价值，享受到了成功的喜悦；而买不起房子的房客住得安心放心，视租房为自己的家，照样也享受到安居乐业的快乐。
很显然，完善的法律和政府的系列廉租措施，使纽约这一国际大都市吸引并留住了大量的人才，特别是收入相对较低的年轻人。而作为对比的是，上海的高房价却吓跑了一批海归科研人员，新闻报道说即使补贴60万元仍然不够首付。中科院上海分院的数据表明，2010年全院博士、副研究员级别科研人员的流失率达到10%，远远大于一般5%的正常水平。很多人正是迫于住房压力，选择离开上海或者投奔企业。这些人经过多年磨炼，已是科研骨干，失去他们，科研院所倍感痛惜。
由于租金和房价维持在较为合理的水平，纽约长期以来保持着“铁打的营盘（固定的房子），流水的兵（房客）”的状态，人口一直维持在800万左右。正是人口的不断流动，使纽约保持着城市的新兴活力。这正印证了一个研究指出的结论：只有人口不断地流动，才能保持城市的活力。一旦住房拥有率超过了70%，那么这座城市就面临老化的危险，也将渐渐失去生命力……
3.7曼哈顿不遥远——纽约房地产的投资商机
这几年来，随着金融海啸发展到经济危机，美国房价一路下跌，许多地方已经跌去了50%以上，可依然没有止步的迹象。新闻报道说，底特律有一座民宅挂牌价标居然仅仅10美元，秒杀了所有人的想象力底限。底特律是美国的汽车中心，美国三大车厂福特、通用和克莱斯勒的总部都在那里。不过，自经济危机席卷全球以来，这座一度繁荣的工业城市开始急剧衰落。6年前，底特律的房屋均价还在10万美元的高位徘徊，现在已经跌到了1.15万美元。
不少人相信，美国楼市2012年已经触底。2012年的房价出现了大幅攀升，在从3月至9月的6个月中，标普/凯斯——希勒20城市房价指数（s&p/case-shiller20-cityindex）涨幅超过9%。那么投资美国房产的好时机来了吗？
纽约地产占尽地段优势
众所周知，房地产能否保值关键有三点：第一是地点，第二是地点，第三还是地点。底特律的房子虽便宜，但没有地理位置的优势。相比而言，纽约的房子保值和升值的前景就大多了。
如果说纽约是“世界之都”，那么纽约市中心的曼哈顿岛便是“世界之都”的心脏。纽约证券交易所、纳斯达克、美国证交所和全球所有大金融机构，以及世界500强的总部，几乎全都驻扎在这个小岛上；此外它也是无数富人的栖居地。无论是商业大楼，还是居民寓所，皆可谓寸土寸金。一套小小的“破旧”公寓动辄百万美元，普通百姓只能望洋兴叹。即使咬牙买下来，每年单单地产税也得交两三万美元，一般白领是消受不起的。
春天的一个周末，房产经纪商的一通电话将珍妮一家平静的心给搅动了。珍妮是我在瑞信的老同事，她女儿去年考入哥伦比亚大学，老公任职哥大医学院，珍妮也在曼哈顿上班，于是一家在曼哈顿租了一套公寓。托这次金融危机的“福”，往年至少3200美元的月租金，她2500美元就拿下了。一家三口平时住公寓，周末回到新泽西的大房子里，日子过得挺滋润的。不料前几天房产经纪商来电，说是同一栋大楼里有一套房型相同的公寓，以往至少100万美元，现在“法拍”叫价65万美元，周末“openhouse”开放看房，机会千载难逢。他们心动了，于是周末一大早前去。可没想到，3年前打破头争相抢夺的公寓，如今他们在那儿待了一上午，居然没有第二个看房人，这反倒令他们犹豫起来。经纪人说，按此状况，砍个5万美元，即60万美元也可能买下来。这在曼哈顿可是10年前的价格！但人性使然，越是便宜，倒越下不了手了。
珍妮来电问我怎么看，请我帮她拿主意。她说，她家在新泽西州的房子早已供完了款，女儿又是拿着全额奖学金读书，不用她负担。珍妮这几年存了一笔钱，退休金都陷在股市里，不想再投了，就想再买套房子吧。国内亲戚都劝她在上海老家买，但她觉得上海房价太高了，而纽约的房价还在继续下跌。到底买还是不买……买房是大事，最终只能由她自己做主。我就只能给她分析一下美国的楼市，供她参考。
美国政府积极“救市”，2009年11月6日，奥巴马签署了延续奖励“首次购房者8000美元”的法案。也就是说，在此前3年里未购房的民众，如果现在买房子，将得到政府8000美元的税务优惠；美联储继续放松信贷，继续保持“零利率”。但官方公布的失业率已攀升至26年来的最高水平，特别是选择性浮动利率房贷（optionarm）的问题，使得新一波贷款违约又将冲击全美。可见，美国楼市依然不景气，尚未出现任何见底的迹象。
optionarm是华尔街2004年发明的一种房屋贷款，专门提供给低收入人士购房。在头5年可以不用还本金，只需支付低利息即可，操作起来就像用信用卡一般。当时房屋贷款的浮动利率是3.25%，而optionarm每个月只需支付1.25%的利息，5年后再将那少付的2%的利息加入本金之上，然后连本带息支付贷款。这种房贷比普通的次贷杀伤力更大，2009年9月便开始陆续到期。几乎所有持有这种房贷的人都将无力继续供款，法拍屋的数量很显然将继续大幅增加，美国住房价格也将继续下跌。
美国居民住宅价格依然下滑，资本市场依然低迷，上市融资的前景很不乐观，很多公司推迟或取消了上市计划。然而，却有两家reit竟然逆势而上，在纽约证券交易所挂牌上市，并获得了投资者的追捧。究其原因，不外乎确实有利可图。
什么是reit？所谓reit（realestateinvestmenttrust）是一种类似于共同基金但投资物为不动产的投资工具，由美国国会于1960年创建。它主要借不动产的证券化以及众多投资人的集资资金，使没有庞大资本的一般投资人也能参与不动产市场，并获得不动产市场的交易、租金和增值所带来的获利，同时又不需要实质性地持有不动产。
“不动产投资信托”的特点是信托的主要收入来自租金，而信托亦需要将未来绝大部分的盈余用作派息。因此，不动产投资信托的派息率远高于市面上一般的股票。一般来说，不动产投资信托的风险与报酬居于股票与公债之间；而由于其不动产的特性，使不动产投资信托对抗通货膨胀特别有利。2009年6月，hrpt物业信托公司新上市了“政府物业收入信托基金”，办公楼设在马萨诸塞州。该公司称新上市的信托基金没有信用风险，因为它不是购买自己旗下的物业，而是购买从银行剥离的价格低廉的破产物业。公司已拥有29座办公楼，其中25座已经租给了联邦政府，其余的都租给了各个州政府。而且公司还投资由政府所担保的物业贷款产品，回报率获得了政府的担保。
由于抵押贷款受到政府担保，上市的信托基金没有信用风险，投资者从reit得到的回报率远高于市场一般的资产。
而美国商业房地产市场，因受信贷紧缩和经济衰退的冲击，相比2007年6月的房价高峰，商业房地产价值将下降40%，而某些板块最高可降低到50%。这一数据是城市土地研究所和普华会计师事务所2010年11月5日公布的，是自大萧条以来商业地产下跌最严重的一次，超过了20世纪90年代的“储贷危机”。
冲击最重的当然是零售及办公楼的物业，反映出当前就业市场疲软和消费者捂紧荷包、谨慎消费的事实。不过，住宅市场公寓楼的复苏会比商业地产来得快，一旦经济起死回生，20多岁的青年人对公寓租房市场将有很大的需求。
最小化投资风险最大化投资回报
一位在纽约房地产市场摸爬滚打了二十多年的朋友告诉我，在过去两三年中，金融危机和信贷市场的紧缩使美国房产价值大幅下降，平均房价跌回了8年前的水平。如果购买破产或拍卖的房地产，价格还可下降10%至20%以上。而收购这一类的房产之后，通过专业房地产管理公司来运作，投资人将有一个稳定的、7%以上的租赁收入；若持有这类产业5年以上，等房价回升之后，平均投资回报率可达到每年20%以上。
因此，在中国房价已涨得越来越离谱的时候投资美国住房市场，特别是像曼哈顿这样的地方，不能不说是个很不错的投资机会。毕竟连上海市中心淮海西路等优质地段的房价都已经逼近每平方米人民币5万元，而纽约曼哈顿最贵地段上东区的房屋均价已跌到每平方米人民币9万多元，比上海的汤臣一品便宜多了。
就像北京、上海是中国富人置业首选地那样，纽约是全世界富人的众望所归之处，是全球的经济、文化、娱乐和旅游中心，即大家常说的“刚性需求巨大”。就在三四年前，纽约的房价还高处不胜寒，和20年前东京的房价一样，令人望而生畏。而目前纽约房地产的投资商机可以说是“千载难逢”，那位经纪人说得不错。由于缺乏竞争对象和信贷紧缩，因此能够标到优质和低价的房产项目，就能最大限度地扩大投资回报，最小限度地缩小投资风险。
而目前亚洲房地产价格快速上扬，部分原因是国外资本的流入和政府刺激经济而投入巨资。但这两种资金随时都可能快速消失。这中间当然也牵出了一个敏感的问题，即中国楼市是否正在形成一个巨大的资产泡沫。即便短期内这一泡沫还未形成，投资人也有必要在这样的高价位拿出一部分资金，做一个多样化的投资组合。
在许多亚洲大城市，包括中国香港和台北，当前住宅物业的价格都大大地攀升，相比5年前几乎翻了一番，创历史最高水平；而收益率却在下降，不到无杠杆投资基础的3%。潜在的资产泡沫已然或正在形成。中国香港金融署长已采取立法措施，目的即是为减少和杜绝投机炒楼的现象。
正如巴菲特所言，“在大家贪婪时要恐惧，在大家恐惧时却要贪婪”。近几年来，全世界都“看好”中国楼市，热钱蜂拥而上，按巴菲特的理论应该要“恐惧了”；而美国房市相当低迷，大家都不看好，反倒是充满了机会，“贪婪”一把的时候到了。通常，人们都期望“抄底”，但往往真到所谓“底部”时，大量买家进入，反而最好的时机已经过去。
我将这些洋洋洒洒地分析给了珍妮，请她自己作最后的决断吧。
[财经新闻如何看]
新闻案例分析一
银行“钱袋”紧令楼市面临挑战房价或迎拐点
2013年6月28日来源：《新京报》
银行“钱袋”紧楼市面临挑战
业界分析，银行流动性紧缩持续至明年，房企资金压力将加大，房价或迎拐点。
银行间流动性紧缩，对股市造成重大打击，地产股价大跌，而看空楼市的争论也是沸沸扬扬。
“钱荒”的出现，首先波及个人房贷市场，银行贷款额度有限，首套房利率优惠减少，变相降低买房人购房能力，增加购房成本。而“钱荒”也预示着货币流动性从宽松走向偏紧，这对于资金来源的1/3依靠银行贷款的房地产行业面临考验，如果“钱荒”继续发展，高房价还能支撑多久？中小房企是否会提前倒下？而在银行收紧“钱袋子”，融资难的背景下，房企拿地也将趋于谨慎，那么地方政府高度依赖的土地财政又将何去何从？对于“钱荒”的链式反应，或在接下来的几个月揭晓答案。
这是一则有关讨论银行闹钱荒对房地产的影响的新闻，其核心信息是“2013年6月，市场资金流动性紧张，银行拉紧信贷额度”，延伸信息是“银行闹钱荒可能将加大房地产的风险”。按照我们在序言里总结的看懂财经新闻的四大原则“1.特别关注坏消息；2.专家的话如何听；3.分清投资和投机；4.回归常识（核心原则）”来分析这条新闻，你首先应该判断的是，“银行闹钱荒”是好消息还是坏消息，这显然是一则坏消息。记得我们说过的么，看到坏消息要特别留意，新闻究竟说了什么，和我有什么关系，我应该如何应对。其次，这条新闻里不存在对专家的话的判断，这一条可以跳过。最后，关于投资和投机，炒房究竟是投资还是投机？银行拉紧信贷额度，对我的投资有什么影响？在这种情况下，我该如何操作？其实，这些问题，都可以用最简单的常识来分析。还记得我们在前几章里对“投资”和“投机”的分析吗？如果你是在合理价位之上买入的，那你就进入了一场击鼓传花的投机游戏，赢得这场游戏唯一的途径就是找到下一个接棒的投机客。你的买房、守房和卖房行为是投资还是投机呢？请留意本章涉及的“租售比”的概念，给你的房产投资把把脉。
新闻案例分析二
地价与房价“齐飞”中国楼市上半年高烧未退
2013年6月28日来源：中国新闻网
国家统计局官网日前公布的数据显示，5月份在统计的70个大中城市中，房价出现环比上涨的城市有65个，同比上涨的城市有69个。2013年已过半，回顾上半年楼市，尽管有新“国五条”政策沉重打击，楼市经历了3月成交井喷和4月的低潮，但楼市“高烧”依旧未退。房价不断攀升，土地市场地王频出，楼市真的陷入“越调越涨怪圈”？答案我们现在无从知晓，但目前的房价数据仍显示，未来房价上涨的压力依然严峻。
政策篇新国五条重磅出击
2013年伊始，昆山、东莞、金华等城市先后出台了下调住房公积金贷款额度的通知，这些城市住房公积金贷款政策频频收紧，而这也引发市场对楼市调控加码的种种猜测。
2月20日，国务院部署楼市调控五大措施全文发布，新“国五条”重磅出击。要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。
一季度末，是新“国五条”细则中给出的地方执行细则出台时间的大限。大限的倒数第二天，北京落实新“国五条”的地方细则出台。这个被称为新“国五条”细则升级版的地方新政明确规定，自3月31日起，京籍单身人士限购一套房，出售非唯一住房征收20%个税。
市场篇楼市成交跌宕起伏房价涨势难挡
2012年年底，一轮楼市暖冬行情逐渐袭来，进入2013年1月，尽管历来是楼市淡季，但这并未妨碍房价继续回暖。数据显示，1月70个大中城市中，新房和二手房价格环比上涨的城市数量均超过七成，且同比结束连续10个月的下跌转升。多家大型房企在2012年再创销售业绩新高，并对2013年楼市表现出乐观预期。此背景下，调控新政出手。2月20日国务院公布的新“国五条”开启了2013年房地产调控的大门，在各地尚未出台相应落实细则的情况下，相当一些地方二手房市场出现“抢搭末班车”效应，交易量出现“井喷”。伴随新“国五条”细则的出台，大批购房人在“二手房转让按差额计征20%个税”的政策推动下，新房市场也进入了热卖状态。
土地市场也颇为热闹。仅5月20日和22日两天的时间，北京便成交了5宗地块，总价超过50亿元。据亚豪机构统计数据显示，截至6月25日，2013年上半年，北京共有52宗经营性用地实现成交。其中，住宅用地共成交30宗，30宗住宅土地出让金累计达到417.88亿元，赶超去年全年的395亿元。
对于土地市场如此火热的原因，业内人士普遍认为是房地产企业对后市的预期乐观，同时手上并不缺钱。
面对房价的不断上涨和开发商炽热的拿地热情，业内人士也更为关心下半年的楼市走势。6月20日，亚太城市房地产业协会会长谢逸枫在微博上预测称：“下半年楼市总体面，高位盘整，稳中有升，价量齐涨。土地总体面，火中加热。调控总体面，不加码不放松，稳中微调，调中收紧。”
同策咨询研究中心总监张宏伟认为，目前国内的流动性总体较充裕。即使下半年市场流动性稍微收紧，仍然不会出现大范围的“以价换量”的“降价潮”。
此条新闻向我们传达的最主要的信息是：地价和房价在2013年上半年继续上涨。这不能简单地说是好消息还是坏消息，对不同的人来说，它有着不同的意义。
文中采访了房地产业内人士和研究人员，他们给出的分析均符合文章的标题所传递的方向：房价在2013年上半年呈上涨走势，而在2013年下半年也不会出现明显下调。专家的观点只能视为他们的个人意见，可以用来参考但并不能直接拿来当作事实。
就在同一天，燕京华侨大学校长华生在某论坛上表示：“我们面临房地产泡沫引发的很大危险；中国人靠机构抵押贷款，美国人靠个人抵押贷款。这个危险在一定意义上可以和美国引发的次贷金融风暴相提并论，美国次贷危机也是在宽松的货币政策下，由于房地产泡沫引起的。如果中国来一场所谓房地产引发的金融危机也一定是从房价下跌开始的。我们的房价下跌不会直接影响购房者，但会直接影响地方政府融资平台以及信托资金融过去的钱。一旦房价下跌，所有的抵押品就贬值……”
很多时候，人们不愿意听带有警示或悲观口吻的分析和建议，但往往真理就藏在这些“不动听”的言语中，在第二章中，我们了解到，“乌鸦嘴”经济学家虽然嘴不抹蜜，却常常提供给我们最有用的信息和最实在的建议。中国房价将何去何从？拐点到了吗？房产税究竟是个什么东西？买不起房的我到底该贷款买房还是租房？相信，读完本章后，你会对这些问题有一些答案。