导言
在这一章，我们来讨论房子这点事儿。除非你一年365天每天都露营，否则房子这个话题是逃不过去的。
曾经的梦幻之都迪拜，禁不住金融风暴的席卷，房价暴跌不止，外国淘金者恐慌撤离，奢华之城变鬼城。曾经的欧洲富国爱尔兰深陷债务泥潭，楼市冰冻，绝望的年轻人纷纷移民他国。美国房价暴跌之后，加拿大也陷入楼市危机……这些都是十足的坏消息，哪怕它不是发生在中国，也要引起高度关注。因为在高度全球化的今天，没有哪个国家可以在危机中独善其身，包括中国。蝴蝶效应的震慑力不可小觑。
现在中国的光棍们多半是吃了没有房子的亏，好多大龄男青年无奈抱怨：没有房子就没有娘子和儿子，没有房子就没有生活。有房的希望房价天天涨，没房的等房价跌已经等得失去了耐心。许多专家跳出来说，中国的房地产没有泡沫，中国的房子只涨不跌。投资中国房地产是最划算和保险的理财手段。如果你还记得阅读财经新闻的那四招，那么你一定会留意说这话专家的身份，他是房地产公司的高管吗？他暗地里在炒房吗？他说的投资房地产到底是在投资还是在投机？
欧美使用房地产税来稳定房价，中国可以学习借鉴吗？美国房价已经跌破历史纪录，现在到了投资美国房地产的时候了吗？对于暂时买不起房子的老百姓来说，难道就没有别的路可走了吗？带着这些问题阅读本章，再用你的常识加以检验，山重水复疑无路的无房族们看看是不是柳暗花明又一村了。
3.1加拿大楼市危机正蔓延——中产阶级买不起房
有人说，中国的房价永远都不会跌只会涨，真是这样吗？听我先说个亲身经历的故事。
和地产经纪的对话
前年年底，我在美国留学的堂弟乔治毕业了，去年年初，他在多伦多找到一份不错的工作，于是从美国移民加拿大，从纽约来到多伦多。刚来时，我帮他在downtown（下城，欧美城市的下城一般是最繁华、房价最高的地段）租了一个单身公寓，先安顿下来。工作了两三个月后，乔治感觉稳定了，就准备在多伦多downtown买套公寓。他刚来多伦多，人生地不熟，买房还是找个地产经纪比较稳妥，毕竟术业有专攻嘛。于是，他买了份中文报纸，打开广告版，哇！整整三大版都是地产经纪的广告，没想到多伦多竟然和前几年的纽约一样，华人地产经纪多如牛毛。顺着广告看下来，有一位王姓经纪人很面善，仔细读介绍，王先生不仅是“资深金牌经纪人、房产投资专家、谈判高手”，而且居然还是名校的经济学博士！乔治陡生好感，一个电话过去。
得知乔治刚从纽约来，王博士说：“多伦多就是加拿大的纽约，不过，这儿房价比纽约便宜，大有升值潜力！你想买什么样的房子作为投资？”
乔治答：“我只是准备先买一套公寓自住，没有考虑投资。不过，”乔治停顿了一下，“你也知道，美国的房价已经跌了好几年了，你觉得会影响到加拿大吗？”
王博士脱口而出：“不会的！美国是因为次贷危机引发房价下跌。放心！加拿大没有次贷，所以不会有危机的。”问过了乔治的具体情况，他又说：“我马上把你的要求输入电脑系统，大概明后天就能找到你满意的单位。”
过了两天，乔治接到王博士的电话：“陈先生，有一个单位符合你的要求。那栋楼离你的公司不远，你下班后我们去看看。”
下了班，乔治先到那栋大楼。见一辆大奔驶来，迎面走来一位西装革履、风度翩翩的中年男士。“是陈先生吧？”听声音是王博士。握手寒暄之后，乔治说：“称呼我乔治吧。”王博士向乔治介绍说：“乔治，这是一栋新大楼，两个月前刚建成的。”
两个月的崭新大楼？乔治疑惑：“房主为什么卖，是不是有问题？”
“没有问题，当然没有问题！这个单位的房主也是我的客户，三年前，还是我帮他抢到这个单位的。”
“抢？怎么，在多伦多买房子还要抢？”
“那当然，这几年多伦多房价升得很快。这栋楼三年前开盘时，这个单位是30万加元，现在房主开价38万加元，不过比纽约便宜，那是一定的。”
乔治一听，不禁想起六七年前美国也是这样，楼盘一开，大家蜂拥而上“抢”买楼花，造好之后卖掉套利。
那个单位倒是不错，放眼望去非常时尚，一室一厅带个太阳房。想着美国房市已经跌了好几年，乔治决定先砍它个10%，他说：“这样，我出34万加元。”
“34万加元？开玩笑。现在买房要往上bid。这个单位没有40万加元你是‘抢’不到的。”
听了这话，乔治买房的热情骤降，就找了借口说看看其他单位再说吧。毕竟是资深经纪，王博士看出了乔治的态度。他说：“加拿大房价不高，肯定每年往上涨。现在不买明年更贵。”
乔治说：“多伦多其实房价也不便宜了，这样的房子，在纽约皇后区也不过这个价，布鲁克林、哈林区比这儿还便宜……”
见乔治退意已定，王博士只好说：“我会不断地发信息给你，如果你喜欢，我们就去看。”
接着几个月，每隔三四天，乔治就会收到王博士传来的信息，乔治没加理会，他已经知道加拿大的平均房价超过了美国的一倍！也明白了买楼房公寓并不能真正拥有土地，而且以后还要成家立业，还是买house（独立房，国内可能称别墅吧）比较靠谱，于是将这个想法告诉了王博士。王博士说：“不错！当然还是买house好，住得舒服，而且升值还快！”
之后，王博士就不断将待售的house信息发给他。但是，乔治又渐渐地了解到，加拿大虽然没有美国那样的次贷问题，但前些年，好些银行也发放超低首付，甚至还有40年期的按揭。40年哪！和次贷相比，不是五十步笑百步吗？
后来又不断听到加拿大房价已经有了泡沫的消息，乔治更想等等再说。
不久，加拿大政府开始收紧信贷。
三四个月前，传来温哥华房价比前一个月微跌的消息。乔治给王博士去了电话，问他读到数据了吗。王博士说：“当然啦。那边前两年涨得太快，所以，按我们的说法，也不算什么跌，和去年同期相比，温哥华房价依然是涨的，现在只是涨幅回落而已。而且，我们多伦多是不会跌的。”
乔治“哦”了一声挂了电话，等着看事态的发展。
王博士还是不断地给乔治发信息，而媒体上的“坏消息”也不断地传来。
加拿大东部房价也开始下跌了。王博士在电邮里写道：“是的，东部有些地区房价有些‘回落’，但大多伦多地区是不会跌的！”接着，大多伦多地区也开始跌了。王博士的电邮说：“那只是多伦多的郊外，而多伦多市区是不会跌的，人口众多，土地稀缺嘛……”
多伦多还“人口众多，土地稀缺”？乔治想，不过280多万人，面积比香港大了好几倍。既然专家这样说了，姑妄听之吧。
“不幸”的是两个月前多伦多房市销量也开始下降。王博士的电邮又说：“不过销量下降而已，价格还在涨。”
又过了半个月，传来了多伦多房价也开始跌了的消息。王博士说那只是公寓，这些年多伦多公寓造得太多了，的确有点供大于求了；不过，独立房还在涨。
但一个月前，独立房也开始跌了。
乔治又接通了王博士的电话，问他怎么看。王博士斩钉截铁地答道：“没事儿！小调整而已。现在恰恰是买入的机会，机不可失，赶紧买！”
乔治问：“可能还要跌吧，我还想再等等。”
王博士说：“想抄底很难的。长远看房子一定是升值的。”
乔治没有接话，心里想：“话是不错。但假如加拿大房价像美国那样，一连几年‘跌跌不休’，我要是现在买个50万加元的房子，几年后跌掉个30%，那就是十几万加元啊，我住进去之后心里能爽吗？”
越来越多的加拿大人买不起房
2013年6月1日，在加拿大大城市市长会议上，市长们纷纷表示，由于家庭负债过高、经济形势及人口结构改变，许多人都买不起房屋，一个新的楼市危机正在形成。
当天，在温哥华集会召开的加拿大大城市市长党团（thebigcitymayors’caucus）决议，应邀请全国各省及联邦政府相关单位集会，共同研讨解决住房危机的方案。卡加利市长南辛（naheednenshi）表示，现在由于房价过高，越来越多的加拿大人买不起房子了，因此政府有必要研拟出新的房屋政策，使住者有其屋。政府补助的廉租屋也是考虑的选项之一。
加拿大大城市市长会议指出，加拿大的房价自2001年至2010年涨了一倍有余。全国有超过三分之一的民众租房居住。加拿大城市联盟（federationofcanadianmunicipalities）的统计数据显示，2011年，42%年龄在29岁以下的年轻人，仍与父母同住。1981年，此一比例才为26%。
此外，加拿大亦有无家可归的危机。据统计，加拿大有150万个家庭亟须住房，寄居在收容所及在街头流浪的人数约有30万人。
卡加利及滑铁卢市各有3000多个家庭等候政府提供的廉租屋，大温哥华地区这样的家庭有4100个，安大略省等候政府提供廉租屋的家庭为15万个。渥太华这样的家庭有9000个，等候期约为七年。
在地广人稀的北美，多年来房价收入比常年保持在2～3倍，不能超过3倍，这符合北美人的生活方式。他们最多只能将税后收入的30%用于房子支出，这是他们安居乐业的基本保证，也使得他们的住房拥有率达到60%～65%。但由于前些年来次贷推高了美国房价，令美国房价收入比突破了3倍，到2006年7月房市破灭之前更高达5倍，高处不胜寒，结果由于“房价收入比”的“地心引力”而轰然下跌。目前又回到了3倍以下。
而加拿大由于滞后效应，这两年房价不降反升，特别是温哥华和多伦多，房价一路飞涨。按照2009年的统计结果，多伦多平均家庭收入66790加元，而平均房价已突破46万加元，房价收入比接近7倍。而去年（2012年）多伦多平均家庭收入没怎么增长，平均房价却涨到了53万加元！温哥华就更离谱了，平均家庭收入比多伦多还低一些，比纽约低一半，但平均房价却超过多伦多一倍，比纽约还高！温哥华的普通百姓还有“安居乐业”可言吗？而加拿大这几年房价飙升，全国的平均房价收入比已然突破5倍，被多家国际权威机构多次警告房价泡沫！最近一次调查，有72%的“80后”“90后”年轻人表示，如果房价不降的话，他们可能这辈子都不会买房子了！
3.2没有房子就结不了婚——都是房子惹的祸
近日看到一则中国媒体做的“结婚是否必须买房”的调查问卷结果。调查对象为100名已婚的“80后”，男女各50人。72%的受访者拥有自己的婚房，23%的受访者婚后与父母同住，仅5%的受访者婚后居住在出租房。对于“是否赞成租房结婚”这个观点，65%的受访者表示反对，其中女性占38%。她们认为，房子是爱情的物质保障，先买房子再结婚，生活才会踏实；如果租房子，就缺乏归属感，也就失去了生活的安全感，而且租房子结婚没面子，会被亲友笑话，所以结婚一定得有一套房子。在72位拥有婚房的受访者中，68人的婚房由双方父母完全提供或提供首付；61人有每月偿还银行按揭的压力；48人表示每月还贷之后，剩余可支配的资金有限，生活质量受到影响。
不知从何时起，房子已经渐渐成为民生的首要问题。有人说，在当今中国，爱情和婚姻的现实不再是“有情人终成眷属”，而是“有房人终成眷属”。望房兴叹的工薪族绝望地发出呐喊：“我们不要房子要生活！”
这个社会怎么了，没有房子的我们可以有生活吗？
吉米的烦恼
我的同事吉米是苏州人，交大的电子工程学士，出国前在上海工作，6年前移民多伦多，找了半年工作没有合适的，于是进多伦多大学攻读硕士学位，毕业后顺利地进入加拿大的华尔街——海湾街（baystreet，所有加拿大大金融机构的总部都在这条大街上）。
近来吉米迷上了周立波，将网上所有周立波的节目全部下载刻成光盘，反复地看。他得知我也是从上海出来的，每次跟我闲聊都要学几句周立波。上周一，他走进我的办公室说：“我最近胸哈（好）……哈闷。”我以为他又要学周立波的什么段子，但似乎又不像，他的确一副心事重重的样子。
原来吉米的堂弟要结婚了。他堂弟大学毕业去上海工作，几年前跟一个东北姑娘恋爱了。他俩月收入1.5万元人民币，目前租了一套很不错的公寓同居，房租5000元一个月，日子过得很潇洒。按说结婚是喜事，吉米为什么“胸闷”呢？
吉米说，他堂弟想把现租的公寓买下来，300万元的公寓，首付75万元，父母、爷爷奶奶、外公外婆掏空所有的储蓄赞助他，已经凑齐了65万元，就差10万块了，开口向他借2万加币。借出去吧，等多伦多房价跌下来自己也想买房；回绝吧，到底是一家人，实在开不了这个口。
我一算，不对呀。300万元除以5000元月租，售租比600，而合理的售租比是200，足足超过了三倍！单按这个金融标准算房价泡沫太大了，租房实在太划算了！为何吉米的堂弟非要买呢？吉米听罢说再与堂弟去沟通。几天后他又走进我办公室诉苦道：“我胸还是哈……闷。”原来他堂弟和女友已同居多年，就是因为没有自住房而结不了婚。丈母娘下了最后通牒：不买房子绝不能结婚！
我不理解地反问，新房为何非得买呢？在北美，大多数新人结婚时住的都不是买来的新房。而且，据亲友告知，现在国内新房的设计寿命一般定在30年到40年，也就是说，最多40年后房子就将变成一堆废墟。花300万元（别说还要付银行利息了）住40年，每年合着也要7.5万元，已经超过租金了；其次，假设将300万元存入银行，一年利息收入付房租足够有余；最后最重要的是，从投资的角度来看，所谓拥有房地产，指的是拥有土地。然而在目前的中国，个人是不能拥有土地的，即使买了房子也只拥有最多70年的住房使用权。所以，对中国人来说，不管是买房还是租房，其实区别只在租用时间的长短而已，谁都不是房子的真正主人。
吉米说：“这些我也都知道的呀，我也解释给堂弟听了。但我叔叔第二天来电话开口就说‘我们这一房不能断子绝孙，借还是不借给句痛快话’。”看来吉米要“胸闷”一阵子了。这钱借了出去就别指望还回来了，成了房奴的人，哪还有钱还吉米呢？
道格拉斯的遭遇
房子问题真是害人不浅，将太平洋两岸的老百姓折磨得死去活来。在这一轮经济危机中，无数的美国家庭因无力继续支付房贷，被银行或贷款机构强行没收房产。屋主因此丧失抵押房屋赎回权，但银行没收房产并非完全合法。不久前，美国银行发生的“机器人签名”丑闻，暴露了这一问题的普遍性及严重性。
cnn报道过一个故事，16年前，道格拉斯从牙买加移民美国，落户在奥兰多市。他的贷款噩梦和大多美国中产阶级一样，至今仍被困在糟糕的贷款政策和经济危机中。6年前他办理房贷按揭时，由于信用背景差，无法获得银行的固定利率，结果只能从其他金融机构获得相当高的贷款利率，头两年8.1%，今后每半年上调一次，且只能上调不可下调。
不料经济危机袭来后，他丢了工作。在没有收入的情况下，银行同意“重整贷款”。道格拉斯原以为重整后每个月按揭会减少，结果却不减反增，他唯有停止供款。给他发放“高利贷”的金融机构是seminolefunding。就像许多次贷那样，他亲手签字的贷款借据被7个金融机构转手“证券化”，经华尔街重新包装后，变成了“贷款债券”。这个债券被购买和出售了5次，“游历”了纽约、加州和明尼苏达州后，最终落脚在佛罗里达州的坦帕市。
在道格拉斯违约拖欠两年房贷之后，银行向道格拉斯发出“没收房屋”的通告，并雇用廉价的“催搬手”，在地区警长的协助下，以冷暴力的方式把他赶出家门。当然啦，拖欠了两年房贷，道格拉斯一家早已处于惶惶不安的状态，哪里有胆量要求银行出具原始借据来研究“没收房屋”的合法性。一家人在惊恐中把房屋钥匙老老实实地交出去，然后哭泣着收拾家当，离开了曾经温馨的家。
道格拉斯只是数千个“机器人签名者”之一。他的原始贷款凭证，在历经美国境内的“游历”后“失踪”了。法律专家认为，这种程序背后，银行没收房屋其实是非法的，但又有多少人知晓呢？在经历了数月的追踪后，美国银行的办事员到富国银行仓库，花费4小时，终于找到由道格拉斯签字的借据。美国银行重新检查了贷款，看能否给道格拉斯另一个重组方案，但审查结果是他不符合资格，此时银行有了原始凭证，看来道格拉斯注定要失去房产了。
截至2010年，有280万户美国家庭在法院的快速判决中丧失了住房。现在，银行强行收回房屋的平均时间为484天，而2008年年初是251天，延长处理时间的主因就是丢失原始借据。由于银行不能及时强行收房，每个月的损失约为60亿美元。这个问题拖延越久，对金融和法律体系的危害也就越严重。
虽然道格拉斯的遭遇令人同情，但对未来潜在的购房者，不能不说是个警示。无论在北美还是中国，很多人都以为买房是积累财富的最佳方式。大家觉得拥有一套住房既能自住又能增值，而租房则亏大了，付出去的真金白银全在为他人作嫁衣裳。而事实上，买房自住完全只是一种生活方式的选择，是极其奢侈的一种消费，至少在北美就是如此。不信的话，就请看购买一栋独立洋房30年还清贷款的消费成本：假设2007年一栋独立洋房的市值为：$290000
首付款为总价的20%，即$58000
贷款额为$232000
利息按年息6.41%，为$291000（税后）
地产税$195000
保险费（$6000/年）$180000
保养费（$300/月）$108000
30年的屋顶维修费和装修费$300000
成本：$1074000
从上面的计算可以看出，买一栋30万美元的独立洋房，居住30年的成本超过了100万美元。如果是公寓大楼的话，因为管理费的因素，成本将更高。从投资的角度来说，即便30年后房价涨至100万美元，也并没有带来投资回报。
在中国，一套像样的公寓动不动两三百万元人民币，在北京、上海、杭州更是超过人民币500万元，购房者非但不拥有土地，而且最多只有70年的住房使用权。所以对中国人来说，买房和租房的区别只在于租用房产的时间长短，不管是买房还是租房者，谁都不是房子的真正主人。因此，你在不曾拥有土地的情况下购买房子，实际上比买钻石更奢侈。一旦人们失去对土地的所有权，房子本身与一堆水泥、钢筋之类的建筑材料没什么两样，就像购买汽车，钥匙一到车主的手里，车便立刻折旧。
事实上，在欧美，租房而住者比例甚高，特别是在大城市，租房者超过50%。普通百姓切忌被“买房是最好的投资”的论调所误导，不要令自己一辈子成为房贷的奴隶。对于是否拥有自住房，应该摆正心态：有能力就买来住，为的是改善生活品质，享受拥有的快感；经济能力不够的话，千万别勉强，为房子丢了爱情更是不值得。没有房子也完全可以有自己的生活。换一种生活态度，租房住也可以活得潇洒快乐，而且在财务上还将获得更多的自由度。
3.3中国房价究竟有没有泡沫？——请不要自欺欺人
2013年进入下半年，有一种声音在中国房市上越来越响亮了，就是中国房价根本不存在泡沫，理由有两条：
第一条：“因为对楼市调控多年，房价越调越高，所以不存在泡沫……”
众所周知，打蛇打七寸。而这些年的楼市调控措施，几乎没有一条是打在高房价的死穴上，这早已成了共识。显然，这一条理由本身就毫无逻辑可言，也就失去了辩驳的价值！
第二条：“由于供求关系，因为，造出来的房子都卖掉了，而且好些城市还都在限购。所以，中国房价不存在泡沫。”
对于这一观点，在此倒是可以好好地探讨一番。
首先，人类基本有三种不同的需求：
空气、水和阳光等自然资源，是人类生活的第一需求。如果人类离开空气，最多只能维持几分钟；没有水的话，最多只能够支撑几天；而没有了阳光的话，世界将是一片漆黑。因此，空气、水和阳光才是人类真正的“刚需”，它们与价格无关，所以不存在泡沫一说。而房子，虽然也是人类的生活必需，但“居者有其屋”和“居者拥其屋”的概念有所不同，房子并非一定要买来拥有才能居住。因此，把拥有房子说成是“刚需”，是非常不恰当的！
其次，食品、住房、衣物、医疗保健、必要的家具、交通工具、家庭保险以及基础教育，是人类的基本生活必需品。这些商品在经济学上，其价格一般都是“有效”的，由“供求关系”这只“看不见的手”来调节，自有其合理的价位，的确无泡沫可言。当一种商品的价格达到一定的高度，人们没有能力购买时，需求就会下降。当房子作为商品时，本来也不例外。
但是，当房子被人们购买之后，渐渐地远离其单纯商品的属性，而被人囤积起来，出现空置房和“房姐”、“房哥”等“房氏家族”，以至产生出诸多所谓的“鬼城”，便逐渐演变成另外的功能——一种低买高卖的资产——甚至最佳的投机炒作工具时，便体现了人性中追求利润的第三种贪婪欲望的需求。
可能有人会问何以见得
因为，单纯的商品只是用来消费和使用的，人们不会购买100台电视机囤在家里，除非电视机能低买高卖来盈利。在此必须强调一点：单纯的商品是不会有泡沫的，只有当商品转化为资产之后，比如房子、黄金和股票，才会因炒作而产生泡沫。而那些认为因为供求关系，中国房价不存在泡沫的人，显然是把房子归类到单纯商品的属性上了。
在过去的10年里，中国房价大幅飙升，北京平均房价从每平方米4500元涨到近来的22000元。如果在10年前的最低点进入楼市，在现在的最高点抛掉，那么投资回报率超过389%，也难怪大家会为之疯狂排队抢房子了。
在这种情况下，无论多少经济学家、金融专家指出中国楼市有泡沫，而泡沫早晚必将是会破灭的，都没人愿意相信。因为大家坚信并预期，中国的楼市还有上涨空间，可以从中获利。而恰恰就是这种预期，使得泡沫越来越大！
从北京链家房地产经纪有限公司的数据看，2009年1月到9月底，自住房的买房者占60%，还属于多数；而2010年第一季度开始，自住房的买房者就降到了50%以下，所谓投资型购房成为房市的主流。随着政府调控力度不断加大，投资型购房者的比例越来越高。
2010年5月，国家电网曾公布一条数据：在全国660个城市中，共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。显然，这6540万套房子是空置房！独立学者刘植荣从一家自来水公司得到的数据也佐证了中国住房空置率非常高这一判断：“某小区约400套房子，水表读数有变化的只有57套，住房空置率在80%以上。这虽然是个别小区的空置率，但从媒体不断披露的数据综合分析，全国城镇住房空置率不会低于30%。”
其实，一旦大量的房子从单纯的商品异化为资产后，从金融的角度就可很容易地判断出中国房价是否有泡沫，如计算出空置房的比例，有一个非常简单的金融公式：在楼市里，由于房地产是金融衍生品，加上房贷的乘数效应，只要有10%的房子被当作资产而空置的话，就会产生10%的泡沫。
中国房价岂止有泡沫，而且房价的泡沫已经大到史无前例！
中国租金已远超“合理租售比”
什么叫泡沫？泡沫指的是一种商品价格高出了其合理的价位。那么房子的合理价位是什么，该如何计算？对此，就像股票的p/e值一样，国际上有很多计算尺度，如“收入房价比”、“月收入每平方米价格比”以及“租售比”等。由于中国居民的收入来源繁杂，比较难得出准确的金额，这里就暂且用租售比来对房子的价位作个衡量吧。
所谓租售比，就是房价和月租金的比值。比如一栋市值100万元的房子，假如月租金为5000元的话，那么其租售比就是200。而国际上通用的租售比值为160。也就是说，当租售之比为160时，房价就是合理的，当租售之比高于160的时候，房价则有泡沫的嫌疑了。
有人忍不住会质疑，为何租售比要定在160这个节点上，这一数据从何而来？首先，这是因为欧美房价的上下起伏，在过去的两三百年间与通胀的幅度相似。美国自1890年之后的120年间，扣除了通胀（平均每年2%）的因素，房价虽然有高有低，但平均价位始终徘徊在100这个点上。也就是一旦除去通胀因素，长期来看房价是不变的。
举一个具体的例子。这里有甲乙二君，他们看中了两套一模一样、市值100万元的房子，假设他们口袋里都有100万元。甲君以100万元买下了房子，乙君以一个月6250元租了下来。
以欧美每年平均2%的地产税来计算（按当年的房价征收），这里为计算方便，房租的上升值和地税的上升值正好相抵，都忽略不计。在160个月之后，甲君拥有的房子升值了，但扣去所付的地产税、房子的维护费、保险费、管理费等，他实际拥有的依然是100万元。而乙君把100万元拿去投资理财，他的投资（按欧美过去100年的保守的理财方式，平均回报至少8%）的回报率，正好支付房租。
因此，在租售比160的情况下，甲君和乙君在房子上最后所拥有的财富正好相等。这一例子说明从金融的角度来看，在房价没有泡沫的时候，其实租房和买房没有优劣之分，只是选择不同的生活方式而已。这也正是欧美的大城市长期以来租房和买房的比例各占一半的根本原因。
然而，由于中国目前不用支付地产税，所以160的租售比，可以提高至200。还是以市值100万元的房子为例，假如月租金为5000元，那么从金融角度上来看，房价就不存在泡沫，而一旦房租低于5000元，房价就有泡沫之嫌了。
但事实上，当今中国房价的租售比已经普遍超过了200，特别像京、沪、穗那样的大城市，租售比平均为500，超出800到1000的也随处可见。最近，我一个老朋友回国定居，在上海东方曼哈顿租了一套市价800万元的公寓楼，每月租金7500元，租售比超过了1000！与先前那个甲乙二君的例子比较，在中国租房简直太划算了！
其实有没有泡沫和何时调整是两个概念。像耶鲁大学教授希勒曾准确预测了美国网络股泡沫的破灭。可他第一次提出网络股的泡沫是在1996年，离真正破灭还有5年之久。而就在这5年间，网络股的指数又涨了150%！国内的楼市也一样，特别是一线城市的房价，早就超过任何合理的比值，但依然义无反顾地天天向上。是有不少炒房的人赚得盆满钵满，可谁又能担保自己不是最后接手的那个“傻瓜”呢？
“房价收入比”是安居乐业的硬指标
2013年3月，国务院针对楼市的新“国五条”实施细则出台了。对于新“国五条”，人们有各种解读：有的说楼价会涨，有的说楼价会跌，也有人说股市会因此受影响……而反映到市场上，则出现了许多大城市排队抢房子的现象，依据经济学的供求关系，价格自然是走高的。
由此，中国日益高企的房价，已远远超出国际“房价收入比”（平均房价除以平均家庭年收入）的标准。在美国和北欧，房价收入比一般保持在2～3倍；其他西欧国家因人口密度较大，房价收入比常年维持在3～4倍之间。
但在国内，有学者提出质疑，说“由于世界各国情况不同，房价收入比”在中国根本无效，因为“安居乐业”是中国百姓根深蒂固的观念，拥有一套产权属于自己的房子，是人生的头等大事。
由于多数欧洲人没有“拥房情结”，所以百姓住房拥有率远低于北美，一般保持在50%上下，有些欧洲国家的住房拥有率甚至低于35%，大多数人都租房而居，人们照样“安居乐业”。而东欧和俄国，“房价收入比”要高出西欧和北欧，结果好些东欧人和俄国人便用脚投票，移民到能让他们“安居乐业”的地方。
其实，制定“房价收入比”这一指标，正是基于世界各国家庭年收入的差异，才并未使用一个具体的数字来判断全球的合理房价，这恰恰就是从“安居乐业”的因素来考量的。
正因为考虑到中国人的隐性收入，以及目前还未征收房地产税等因素，持房成本要低于欧美，因此标准“房价收入比”比欧美都要高，可以提升至6倍。而一旦“房价收入比”超过6倍，对于百姓来说负担过重，那也就无安居乐业可言了。
然而，因为“安居乐业”是中国百姓根深蒂固的观念，才使中国的住房自有率高达89%，远超世界各国。但从百姓（包括“房奴”们）抱怨高企的房价来观察，当大家向银行贷款买下房子之后，“房价收入比”往往超过6倍，用于房子上的开支显然影响了日常生活质量。那么“安居乐业”之“乐”又在何方？
举例来说，不久前，“新浪热居”就上海年轻人的居住情况展开了一项调查，其中有一位“80后”颇有感触地说，他在2008年金融危机时，瞅准房价略有下调的好时机，用父母和自己的积蓄凑足50万元，在莘庄购入一套面积118平方米的房子。5个月后，周边的房价大涨三成，他颇感欣慰。然而养房的艰难使“我总担心万一自己哪天失业了，还不出房贷了，那银行是不是就来收房子了……我感觉自己目前生活在水深火热之中，多年以来压力与日俱增”。
“安居乐业”是每一个百姓的梦想！但假如购买了高出自己支付能力的房子，撇开影响生活质量不说，还将每时每刻担心利息上调，造成每个月还款额的上涨。
这就好似洗澡的水温，调到三四十度的时候很舒服，但高达50c就难受了，到达60c以上短时间内还能撑，撑久了就会晕过去。房价收入比也一样，3倍以下很舒服，如北美；超过3倍就要渐渐晕倒，眼下的美国就是例子，倒下之后7年，直到最近才似乎刚刚苏醒，但要完全清醒（楼市的全面回春）还有待时日。
可见，购房超出房价收入比和宽松信贷之下所圆的“住房梦”，往往是噩梦！
因此，“房价收入比”是一个非常合理的标准，是衡量能否安居乐业的普世标准，不仅适用于欧美，也适合中国！
现在，越来越多的中国百姓为房子所困扰。不久前，有一位“80后”的男嘉宾，在“一站到底”的节目中说得好：“人不能为了房子而忘了自己的梦想。”他辞去做了5年的工作独自前往国外，靠自己的技能到处游历，并出书立说，实现了自己的梦想。
人啊，千万别颠倒了手段和目的！
3.4房产税究竟是个啥玩意儿？——调整楼市的利器之一
中国决定试点房地产税，一石激起千层浪。中国社会科学院工业经济研究所认为，如果按照市场预测，以房屋评估值的1%来征收，对房价的影响则会很明显，将会致使房价下跌20%。征收房产税引来了民间的各种争议，有人甚至质疑，房产税究竟是打击为富不仁者还是打击普通老百姓，抑或是一种变相的掠夺财富？以往调控政策的结果往往是房价越调控越涨，这次的房产税会起作用吗？
什么是房产税？
在欧美，房地产税（realestatetaxes）通常被称为物业税（propertytaxes）。而物业税可以分为两种类型：一种是不动产税（realpropertytaxes），对包括土地、改善结构或附属建筑等征收；另一种是个人财产税（personalpropertytaxes），对不包括土地的房产、汽车、商业及工业设备等征收。
在这儿，不动产是一个民法概念，它所定义的是土地及在土地之上的房屋等不可移动、有固定地址的建筑物；而在基尼斯系数中，物业，即房产（不包括土地）属于最奢侈的消费品之一。目前中国所指的房产税，就属于后者。
在美国，每个州对物业税和个人财产税都有详细的法律定义。通常由当地政府（市级或县级）对房产征收物业税，各州的税率也不尽相同，大约在房产价值的0.2%和4%之间。
而确定物业的税率，一般包括两个部分：改善结构或建筑的价值，土地或地段的价值。物业税主要用来支持当地的教育、警察/消防、地方政府、一些免费的医疗服务以及地方的基础设施……
在中国，由于收入一次分配环节还不够公平，造成了巨大的贫富悬殊，最显著的体现就是不同的阶层，在房产占有上表现出财富的巨大差距，使大家的眼睛都盯在了房子上。
针对当前中国楼市的状况（比如房价过高），对是否应该征收房产税，以及如何征收，各方的争论相当激烈。我个人认为，房产税的政策如设计执行得当，可以使房价理性回归，并可促进中国经济可持续健康发展。而如何抑制贫富差距过大的问题，税收是最温和的手段，也是妥协的产物。
因此，征收房产税应该以加重持房成本、遏制投机炒房为目的——逼出空置房，而不该加重房奴的负担。也就是说，对自住房不该征或少征税；对拥有第二套以上，尤其是空置房，应该加大税率，以阶梯式征税的方法加大持房成本，逼着炒家要么卖出，增大房屋供应量，以降低房价；要么出租，加大租房市场的供应量来平抑房租。
比如，就前段时间被炒得沸沸扬扬的“房姐”事件来看，假如对“房姐”屯积的一万平方米楼房征收房产税，如果按每平方米3万元、以每年2%的房产税来计算，每年就将缴税600万元，“房姐”的持房成本将大幅提高。
不过许多人担忧，开征房产税会伤及普通百姓，比如房产税是否会提升房租或提高房价。这种担忧是有道理的。不过，房产税和个人所得税一样，关键在于起征点。假如你的工资收入未达到个税的起征点，个税根本与你无缘。而如果将房产税从第二套或者第三套房作为起征点，并实施阶梯式税率，则房子越多，税率越高。
事实上租房市场是个有效市场，只有供不应求房租才会上升。而实施房产税，恰恰可以增加住房拥有者的持有成本，逼出大量的空置房进入市场，或出租，或出售，不仅会迫使房价的理性回归，更会降低租房价格，使普通百姓受惠！
另外，以欧美的经验，每年房租的涨幅都受到政府限制。比如多伦多，在2011年，公寓的房租必须下降1.49%。如果中国在房产税出台的同时，政府也能同时限制房租的涨幅，并将房产税的一部分用于廉租房的建设，房租就更没有上涨的可能了！
事实上，中国政府早就意识到房产过热之弊端，宏观调控也已多年，但为何楼市泡沫一直挤不掉呢？我认为是调控手段不给力。而开征房产税是见效最快、也是最方便的操作调整方案：首先向空置房征收高额房产税，如此政府既可以快速获得大量税收，还可弥补因地价下跌带来的财政损失；以此杜绝投机炒房，根治高房价带来的各种弊病。他山之石，可以攻玉。只要中国结合自己的特殊情况，巧用房产税，房价的理性回归是完全可能的！
租金反映真实的供求关系
2011年年初，上海和重庆正式试点开征房产税。大家纷纷猜测上海、北京的房价在开征房产税后会跌多少。从5%的微调一直到50%的折腰，网友预测的各种百分比都有。我在国内的亲友要求我也来凑个热闹，算算北京、上海的房价能跌多少。
这可真把我难住了。虽然国内的房价好像快跌了，可跌多少，我真说不准。我对北美的楼市略有研究，先谈谈美国的情况，就把美国当作中国的一面镜子吧。其实，美国从英国殖民地到独立直至1971年之前的300年间，房价一直维持在平均家庭年收入的1.6倍到1.8倍。普通家庭一般不用借贷，只需存几年钱，就能买下一栋属于自己的房子。
然而，到了1971年，美元与黄金脱钩了。于是，从理论上来说，美国可以无限制地印钞票。这时，政府作为监管功能的角色开始丧失。解禁放松金融管制的国策始于里根政府，并伴之于寻求保守的传统价值观和恢复自由市场的口号，因此被称为里根革命。这一“革命”之举又被布什和克林顿政府进一步推向了高潮。金融机构知道发大财的机会到了，他们一改严格审批贷款的政策，转而忽悠百姓借贷买房。也就在那时，“用明天的钱圆今天的梦”的口号开始出现。于是从1971年开始，美国房价的上升逐渐超过了收入的上升，房价收入比从1.6倍一路上升到3倍、4倍、5倍、6倍……而随着金融海啸发展到经济危机，美国房价一路下跌，许多地方已经跌去了50%以上仍未见止步。在这次金融危机中，无数美国人的“今天的梦”在明天醒来时居然变成了残垣断壁——房子被银行收去拍卖了。
如果大家都不靠借贷，那么房价的涨跌就只能随着收入的涨跌上下起伏，反映的是合理的供求关系，就像房租那样。比如在上海，这10年来平均房价上升了4倍，而房租的上升连1倍都不到，显然和收入的增长成相应的比例。这是因为租金不能借贷，必须支付现金，租金所反映的是真实的供求关系。
楼市和股市不完全相同，但也有相似之处。一旦投机者退出，房价跌起来也是非常可怕的，会一路下跌，直至回归合理价位——也就是最权威的房价与房租之比。
说到这儿，北京、上海的房价一旦下跌可能会跌多少，大家心里应该有一定的尺度了。最后提一下，当年日本东京房价大跌，最高地区的跌幅高达90%；而当年中国香港房价下跌时，有几个区曾经跌去了80%……
欧美房价为何涨不上天？
我们在前面的篇章中提到过国际最权威的租售比，房价除以月租金即为租售比，超过160倍则是泡沫的开始。如果以这个租售比来看，在2005年，国内一线大城市就已经有泡沫了。但也就是从2005年开始，中国房价开始疯狂飙升。虽然政府不断出台调控措施来抑制房价，可房价是越调越涨。然而在美国，即使在次贷危机爆发之前房价处于最高位时，租售比也只刚超过200倍而已，比之上海、北京的500～800倍以及高档公寓和别墅的上千倍来说，简直不值得一提。为什么中国的租售比和欧美国家相差巨大，这和征收“房产税”的因素很有关系。
欧美普遍征收高额房产税。在欧美，只要是私人的房子，即便房屋的主人已经去世，也必须缴纳房产税，每年缴纳的税率从1%到3%不等，平均为2%。假如你花20万美元买了一栋房子，那么，你每年就要为这栋房子缴纳4000美元的房产税，且房产税的征收是根据你所拥有房子的实际价值来征收的。也就是说，房价越涨，房产税越高。如果税率为3%的话，哪怕房价不涨，每33年（即使不算贷款利息）你的实际付出，便已超过了房价的一倍。