◈吴晓波：你觉得大家对房地产开发商的这种很矛盾的心情正常吗？
◈潘石屹：正常，中国过去十年贫富两极分化，有两个原因：一个是显性的原因，一个是隐性的原因。隐性的原因就是腐败，显性的原因就是房地产。十年前买了房子的人和不买房子的人，十年后一个就是无产阶层，一个是资产阶层，已经完全不一样了。
所以这个过程中变化很大，大家有一些不满是很正常的。我们成为这个行业的代言人，有人编派我们，我现在都想得通。
◈吴晓波：跟十年前接受柴静的采访时相比，这十年的房价波动，你觉得出乎你预料吗？
◈潘石屹：涨幅最大的应该是2007年，所以到了2008年柴静采访我们的时候，大家都有点慌。政府、百姓都有点急，如果房价按照2006—2008年涨上去的话何时是头呢？
所以在这个背景下我当时有这样几个判断：第一个，中国的城市化进程阻挡不了，而且速度都要比别的国家快得多；第二个是土地的供应量上不来——除非修改法律，但一时半会儿修改不了——而整个土地需求量还是非常大的。
这时候又不能说房价要涨，但还非得追着问我。我就说咱不说这个事，喝点水，休息休息吧，结果把这一段给播出去了，就觉得我被问住了、没答案了，实际上十年前的答案是非常清楚的。
◈吴晓波：我算了一下这十年的房价上涨，深圳是4.7倍，上海大概是5.2倍，北京也在5倍以上。那么眼下呢？
◈潘石屹：眼下我觉得跟十年前的情况完全不一样。住建部的副部长在博鳌讲到中国的人均住房面积超过35平方米了，这已经是发达国家的水平了。我们改革开放初期的时候才五点几，现在到了三十几平方米。
所以就说房子没有十年前、二十年前那样缺了，这个时候房价涨还是不涨，我觉得税收、土地政策不会有太大的变化，唯一能够看到变化的就是货币增长，只要市场上面的货币多房价一定会涨；如果市场上面货币比较紧，那房价就会跌。判断依据只有这个。
◈吴晓波：如果现在有一个二十多岁的年轻人，他到上海、北京，你建议他买房子吗？
◈潘石屹：从经济账上来算，租房子合算，租金不管怎么涨，相对于买房子的价格还是低。可是你要是有大量的钱，万一通货膨胀了呢？总觉得还是房子更靠谱一点，房子还可以抵御通货膨胀。
3租金回报率是衡量市场的指标
◈吴晓波：为什么在2016年会做停止买地的决定呢？
◈潘石屹：实际上做任何生意都要看基本的常识：供应量和需求量能不能平衡。例如租金的回报率，每一个城市购买了房子，按照当前的价格算，租金回报率太低，这就是一个不合算的生意。我在1999年建的项目——soho租金回报率是20%，然后一直下降，降到现在的1%，所以这就是判断市场的一个最重要的指标，就是租金回报率比银行贷款的利率要低得多。
◈吴晓波：最近我发现中国的超级城市是个趋势，比如上海是2780万人口，十年后就变成3780万人口。现在都是按照这个规划在走，人口大量在超级城市聚集，对农村造成大量的不均衡，大城市的房价还得涨，会出现这个情况吗？
◈潘石屹：人口问题是个比较复杂的问题，梁建章做了个数学模型，按照他的人口数学模型，未来北京是五千万人，上海是五千万人，就是在现在的基础上翻一番。如果是人蜂拥而来就有需求了，所以这些大城市的房子的需求量还是有的。
◈吴晓波：再来看十年前，soho那时候跟全中国所有的房地产公司一样，但十年过去了，你大量自持，然后过去几年销售了四百多亿，而今年上半年销售两千亿的房子已经有四五家了，为什么你会跟他们走一个完全不一样的道路呢？
◈潘石屹：我觉得是市场和未来风险的判断不一样。过去十年房价不断在涨，惯性思维下觉得还可以涨，可是十年前说过一句话：房地产只要不偷税漏税、不违法乱纪、不行贿受贿就没风险。然而到了今天，汇率可能是风险，因为大房地产公司借的债是外汇的债，它的收入是人民币的收入，这两个汇率就不一样。
另外就是持续涨了十年十五年，一旦跌了，资产价格、土地、在建工程、房子，跌20%能不能受得了，跌30%能不能受得了，这个市场不可能永远是涨的。
所以到了2018年的时候，房地产市场存在的风险就会比较多。
作者“吴晓波”的其他小说
《被夸大的使命》