“如果租赁权是在拍卖以后形成的，情况正好相反。租赁人不仅不能对抗抵押权人和买方，也无权索取搬迁费；即使非法占住不走，法院会下达交房命令，必要时也可强制迁出。也就是说，关键在于租赁权是在拍卖决定之前或之后形成的。
“因此，为了妨碍拍卖或是不当获得搬迁费，会有人伪造租约，捏造决定开始拍卖以前所形成的租赁权。
“就像我们已经知道的，早川社长在明记玩具店和小糸家的二〇二五号的案子里，都使用了这个手法。
“他在两个案子里都安排债务人趁夜偷偷搬走，让假装是房客的人住进去，并仿造在决定拍卖前就签订的租约，用来对抗买方。
“这已经是司空见惯的诈术，糟糕的是，它的效果出奇的好。要证明租约为假，抵押权人和买方就必须举证租约不是在决定拍卖以前签订的。证明‘有’的事情‘没有’，比证明‘有’的事情‘存在’困难得多。
“对方以租约为盾，自己这边只好搜集状况证据了。查访邻居，确定有问题的租赁人以前是否真的住在这里——但这方法有疏失之处。
“律师建议竹本不动产的樋口连续拍摄附有日期的明记玩具店的照片，我认为这个方法很恰当。过去是有借着这些照片推翻假租赁权的案例。
“但是拍卖对象不像一般销售的对象，中介公司保管钥匙，买方可以随时进入建筑物参观拍照。如果拍卖对象是可以立即兴建房屋的土地还好，而如果是独门独院的住宅或大楼里的套房，就很难巨细靡遗地拍照留存证据。事实上，拍到的明记玩具店外观照片就派不上用场。
“纵使是捏造事实或说谎，只要租赁人抬出短期租赁权来对抗交房，法院还是要进行调查，不能随便下令交房。于是抵押权人和买方为了驱逐占住者，就得倾全力设法揭发这是谎言，证明这是非法占住，相当耗费心力。
“以这种手法对抗抵押权人和买方的人，我们称为‘占住者’，俗称‘海蟑螂’。他们都是职业老手，有的采取恐吓方式，有的和黑道勾结，也有像明记玩具店案例中那样假装善意的第三方，总之是采用各种手法，装出各种面貌。不论是哪一种，都造成抵押权人和买方相当大的经济和心理负担。尤其是个人买方，疲于不着边际的交涉，最后多半以便宜的价格放弃中标的对象，或是照对方开出的价码支付高额搬迁费，落得人财两伤的下场。
“任谁遭到威胁都会害怕，被纠缠不放时就会妥协。遇上这种情况，个人或法人都一样。因此涉入妨碍法拍不动产执行的人，既不是智慧犯，也不是暴力犯，应该说是智慧暴力犯吧。不过也有稍有思想背景的人会参与，他们的目的不在于赚钱。我想早川社长就是一例。
“有人认为，法院把个人的也是普通民众的财产拿去拍卖——注意，这绝不是事实，实际上法院并没有拿走——这真是岂有此理，不可原谅；体制所为都是恶，即使违法他们也要对抗这个恶来拯救民众。社会上就有怀有这类思想动机的海蟑螂。
“明记玩具店的a夫妇对早川社长感激不尽，实际上早川社长也为他们夫妇做了好事，只是对买方造成了很大的麻烦。嗯……这实在是很头疼的问题。
“法院借着期间投标制度，广向社会开放法拍对象，让多数的普通人和民间资金来参与，这的确是切实而必要的措施。因为泡沫经济的后遗症，对我们的社会造成了超乎想象的沉重负担。
“一方面，不良债权的不动产过多，但另一方面，也有人求购房子土地而不得。法拍对象的价格比市面价格低，如果能让民间吸收，即使只是一点点，应该也能形成重振日本经济的民间力量。可惜实际情况不如预期。
“期间投标制度开放了入口，接着要做的，就是尽快弄清楚堵塞出口的种种不透明、稀奇古怪的妨碍执行的实际情况为何，尽快采取切实的手段。否则拥有某种程度财力的民间人士，永远不会转向法拍不动产。现在，外行人都裹足不前，很无奈。
“当然，黑道等危险组织借着妨碍执行获得资金，也是一大问题。而且他们在这方面，经年累月累积了不少技巧与心得。我见过形形色色的例子，他们真是花招百出。例如，几天前还是一片空地，今天去看时竟然已经盖上简陋的组合屋。这还不稀奇，问题是上面还插着像是激进分子的旗帜，围栅内还有德国狼狗巡逻，邻居都怕得不敢靠近。另一个例子是，他们竖起一个和日本没有邦交的南洋小国拥有该土地的招牌，声称那里有治外法权。这虽然荒唐，但因为日本和该国没有邦交，想调查也无从查起。
“像明记玩具店和小糸家的二〇二五号那样，让第三方租赁人住的例子最多，其中有的租赁人是言语不通的外国人，或是黑道分子，这都是常用的手法。
“如果是山林或工厂用地，妨碍人也可能在买方不知道的情形下，擅自和废弃物处理公司签约，场地上几天内就会运进堆积如山的废弃物。买方面对这种情况，光是清理干净就要花大笔费用，而使坏的妨碍人还能名正言顺地跟废弃物处理公司拿钱，这真是借花献佛的典型例子。
“一般人想知道拍卖对象的概况，必须看所谓的‘三点一套’。首先是标的对象的现况调查报告，这是法院执行法官做成的资料，附有照片。其次是法院选定的鉴定人做的鉴价报告。最后是负责的法官根据前两项报告做成的对象明细表。这三样统称三点一套。拿到以后先查明细表，看看其中的内容是否包括对象交付。能分辨这点的是行家，这不容易。不过研究拍卖对象依据的资料基本上就是这三种。
“看过对象明细表的备注栏，就可以明了大概情况，但即使写有‘占住者不得对抗买方’，法院也不见得会下令立即交付。法院无法下令占住者交房的案例也很多。
“有人看了对象明细表的备注栏写着房屋有租赁人，但租赁人不得对抗买方，便以为没问题，安心参加投标。事实上顺利中标后，租赁人却坚持自己的权利，不肯迁出。当他希望通过法院下令交房并去找律师商量时，律师却告诉他在这个案件中法院不会下令交房，不如打官司。但是打官司既耗时间又费金钱，原本便宜的法拍对象，结果变成经济上、精神上都昂贵的东西。这种例子多的是。
“我知道法院努力想让更多的普通人参与投标法拍屋，但不足之处还有很多。
“幸好，民事执行法第五十五条、第七十七条和第八十三条修正后，对滥用短期租赁权的非法占住者采取了比过去更强有力的对应措施。
“可是法院的执行法官人手不足，尤其是法拍案件较多的东京。现行的方法，是执行法官采取强制执行程序的同时，还要调查拍卖情况，工作繁重。我认为，法院内部应该设立专门的不动产调查机构。如果不尽快采取对策，未处理的案件就会如滚雪球般堆积，随着泡沫经济的破灭而产生的坏账很可能瘫痪法院的机能。
“律师中，熟悉民事执行法又有实际经验的人并不多。作为债权人的金融机构，在泡沫经济破灭前不愁回收债权，在泡沫经济破灭后也不积极采取法律手段回收。目前这都是很令人遗憾的事实。
“小糸家的二〇二五号发生的命案本身，或许是极端的个人悲剧。但命案发生的背景，则是不容忽视的不动产流通问题、法拍屋问题和钻法律漏洞的海蟑螂问题。只因为是二〇二五号的买方就受到强烈怀疑的石田直澄，可说是这种状况下的牺牲者。”